楼市“高烧”降温 价格大幅下降可能性不大

　　今年上半年的房市，如同一位“高烧”病人，喝下“房市新政”这一剂猛药后开始出现降温。从已经公布的上半年我国房地产运行情况来看，房价涨幅持续下降，成交量的萎缩以及“国房景气”的连续回落，都表明自4月份以来的新一轮房市宏观调控政策已经给市场带来重大影响。“遏制房价过快上涨势头”的宏观房市调控目标已经基本实现。

　　在当前房市仍处在供需双方“角力”的敏感时期，房市今后的走势如何？房价又会出现何种变化？

　　从“量价齐升”到“成交量下滑”

　　房市新政效果显现

　　“以4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为‘分水岭’，今年上半年我国房地产市场经历了‘冰火两重天’：‘新政’之前，市场持续火爆，‘量价齐升’；‘新政’实施之后，市场迅速降温，行业景气度明显回落。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤告诉记者。

　　今年前3个月，我国房地产市场延续了去年的“火热”局面，不仅房价不断上涨，而且房屋成交量也在上升，在一些一线城市，二手房市场卖方“坐地涨价”现象屡见不鲜。在土地市场，同样是“热火朝天”。

　　为遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，从回收流动性到提高信贷门槛，从建立地方政府问责机制到限制非本地居民购房，从改革土地拍卖制度再到限制非主业大型央企退出房地产市场等。随后地方政府也相继出台相关细则，进一步细化房地产宏观调控政策。

　　在一系列调控政策的作用下，4月份房地产市场就出现成交量下滑的局面，随后房价虽然仍在上涨，但是涨幅不断回落，部分城市房价开始出现松动。周景彤告诉记者：“在新政作用下，房价过快增长的势头得到初步遏制。”他还说：“房地产开发企业资金来源涨幅回落，显示出房地产开发资金已经受到‘银根’紧缩政策的影响。”但是，人们也要看到，房地产投资增速依然较快。

　　房市进入“僵持阶段”

　　价格大幅下降可能性不大

　　虽然当前房价过快上涨的势头已经得到遏制，但是房价过高问题依然没有得到解决，虽然国家加大了对保障性住房建设力度，但是房市供需不平衡的矛盾依然没有缓解。

　　周景彤认为，影响房地产短期波动的因素很多，但最主要的因素有两个，一个是宏观经济走势，另一个是宏观调控政策。随着经济增长高位回落，随着房地产新政的实施和不断完善，我国房地产市场将有可能进入“量价齐跌”的调整期。考虑到政策时滞和历史经验，房价明显下跌最有可能出现在今年7、8月份以后，房价跌幅在15%至30%之间，销售量跌幅在30%左右。

　　国家统计局公布的上半年经济数据显示，我国经济继续保持良好的发展势头，但是专家们大多预计下半年经济增速会有所回落。当前工业增速和投资增速都已经出现回落。从国际经济形势来看，欧洲主权债务危机的持续，使得今年下半年世界经济形势仍然复杂。经济形势不明朗、不乐观，使开发商和购房者的预期发生改变，他们的投资和购买行为更趋谨慎。

　　从发展周期来看，周景彤指出，我国房地产行业本身存在着调整的空间和客观要求。即使不再出台新的调控政策，只要将目前政策执行到位，房价下跌也是大概率事件。如果信贷投放规模保持不变、其他调控政策执行到位，那么8月份以后房价必然出现下跌，此前涨幅过快的核心城市下跌幅度将更大。

　　此外，我们也要看到，上半年房地产开发投资仍然保持快速增长的态势，远高于固定资产投资增速。那么，下半年房地产开发投资走势如何？交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟预计，此次房地产市场的调控对房地产开发投资的影响不会超过2007年~2009年那一轮。原因有两个：一是两次政策出台的背景不一样。二是保障性住房建设力度加大将对未来房地产投资形成一定程度支撑。即使商品房建设投资因房地产调控政策而有所下降，但保障房建设将对整个房地产投资形成较好的支撑，使其不会大幅下降。预计2010年房地产开发投资增速为20%左右。

　　周景彤认为，基数因素将使今年下半年房地产投资增速放慢。预计全年房地产开发投资增速为22%左右，扣除价格因素实际增长16%左右。

　　政策取向 房市走势的风向标

　　当前对于未来房地产宏观调控的取向，备受市场关注。周景彤认为，未来一段时间，房地产调控政策应保持方向不摇摆，力度不放松。进一步增加保障性住房有效供给，降低保障性住房价格；加快推出物业税政策，建立健全抑制投资投机性需求的长效机制；注重政策的连续性与稳定性，使前期出台的政策长期化；建立房地产信贷二级市场，以防范可能出现的金融系统性风险。

　　从当前的房地产调控政策来看，重在抑制不合理需求，周景彤建议将这些政策在不断完善的基础上长期化。我国建设用地的稀缺以及住房需求的庞大，决定了我国应长期坚决遏制投机性需求，回归住房的消费品属性。如果仅仅将这些措施作为短期性、临时性措施，市场的“躲猫猫”效应难免再次出现，房价非理性飚升难免重新上演。此外也要重视完善信息对接机制，使差别化信贷政策执行到位。作者： 庞东梅