楼市博弈进入“深水区” 下半年将破“僵局”

　　楼市调控新政策实施三个月，珠三角楼市成交价格出现一定幅度的下降，中高档楼盘成交比重明显减少，楼市格局由原来的“价坚强”转向“量价齐跌”。

　　专家认为，相比楼市成交的低迷，房地产开发投资依然是一片火热，“楼市博弈”进入利益纠结的“深水区”。

　　珠三角楼市“量价齐跌”

　　近期，广州楼市出现了“量价齐降”的态势。广州市国土房管局的统计数据显示，2010年6月，广州十区一手住宅交易面积为52.52万平方米，环比减少4.3%；交易登记均价为每平方米12560元，环比下降3.0%。

　　在另一个风向标城市深圳，6月住房价格继续下降，与年初房价水平相比下降超过两成。

　　房价坠落的过程中，高端楼盘“伤得较重”。根据广州市国土房管局抽取的网上备案数据统计，6月份每平方米1万元以下的楼盘成交占网上新建商品住宅备案的39.3%，该价位区段所占比重环比上升2.7个百分点。而每平方米18000元以上价位区段的高端楼盘成交占比下降明显，环比下降3.6个百分点。

　　两大消费热点

　　市场冷淡，但是刚性需求依然存在。“学位房”由于配置了优质的教育资源，受到市民青睐，价格依然坚挺，有的甚至逆市而上。

　　在“冷风习习”的房地产市场，依托市政工程配套的“地铁房”也成为时下房地产市场的消费热点。

　　业内人士认为，城市越来越拥堵，即将开通地铁的沿线物业也就成了购房者眼中的“香馍馍”。在广州、深圳等城市，地铁网络便利了人们的出行，也带来了房地产的巨大升值，即所谓“地铁一通，黄金万两”。

　　下半年将破“僵局”

　　专家认为，由于房价下降导致更多的刚性需求入场，未来楼市格局将从“量价齐跌”走向“价跌量升”。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市将打破僵持，出现“价跌量升”的趋势。上市的房地产企业受到年度业绩的压力，下半年必然要增加供应。预计广州周边地区房价会有一定幅度下降。交易量的回升将发生在“金九银十”的9月、10月。广州亚运城将在下半年释放5000套的供给，带动房地产市场的回升。

　　暨南大学经济学院教授、博导杜金岷表示，房地产业已成为国民经济的支柱产业，上下产业链牵涉众多。短期的信贷调控虽可解一时之急，促成“价跌量升”的短期态势，但难以长期奏效，当前调控已进入“深水区”。

　　下一阶段，房价调控的焦点应聚集在长远的市场机制建设。这包括构建多层次的房屋租赁市场、发挥房地产行业协会的调节功能、理清政府和市场的边界等。“土地、金融、财税等制度的改革也应尽早列入议事日程。”杜金岷说。

　　专家认为，应吸取调控屡调屡涨的教训，从供给和需求两方面着手深入调控。

　　“资金如水宜疏不宜堵。政府应该着力于疏导而不是堵截流动资金，建议拓宽新的投资渠道，使投资者在其他领域也能得到好的回报，否则四溢的流动性只会造成‘按下葫芦浮起瓢’。”黎文江说。