楼市鲜闻“地王”声：暂时蛰伏还是真的消逝？

　　“这两个月，听不到地王的新闻了。”不少房地产人士谈起眼下的房地产市场，有此感受。这背后，是新一轮楼市调控政策在土地市场上收获的初步战果：土地供应增加，地价快速上涨的势头初步得到遏制，“地市”竞争逐步趋于理性。不过，此次“地王”偃旗息鼓，是蛰伏还是远离？

　　业内人士建议，下半年应确保土地调控政策的稳定性和持续性，并使土地市场的“降温”进一步促进楼市的“退烧”，使整个房地产市场逐步回归理性发展的轨道。

　　“地市”呈现四大变化

　　三四个月前还是地王频出、价格滚烫的土地市场，目前终于有所降温。上半年尤其是4月中旬新一轮调控启动以来，土地市场呈现出以下四大变化：

　　——供应“开闸”，“地根”显著放量。中国指数研究院的最新数据显示，今年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。6月，103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，同比增加35%。

　　——成交逐渐回落，房企拿地积极性低于政府推地。统计数据显示，2010年上半年全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%，但有逐月下降趋势。至6月，成交量环比下降28%，同比下降37%。

　　——价格回落，高价抢地现象显著减少。中国土地勘测规划院的最新报告显示，第二季度105个主要监测城市商业、居住用途地价环比增幅较上一季度分别下降了0.36、1.24个百分点。上半年总价排名前10的地块中，仅有1宗成交于4月中旬“新政”实施之后。近期地市降温十分明显，一些地方甚至出现了流拍情况。

　　——出让方式微调，土地交易约束加强。各地引入“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让手段，并更多采用招标出让方式。比如，北京在5-6月成交的11宗住宅用地中，9宗以招标方式出让。

　　上海在7月16日出让四幅地块。与此前不同的是，此次开发商确认成交后当日即签订出让合同，且需在签订出让合同起30个工作日内一次性付清土地款；如果分期，则需要在签订合同起10个工作日内缴纳50%的首付款，其余50%需在3个月内付清。对比国土资源部的“规定动作”，一些地方的“自选动作”更为严格，对开发商的资金偿付能力有着更高的要求。

　　业内人士指出，土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要作用，增加住宅用地供应、提高土地保证金和首付比例、明确项目开竣工时间、严格清算土地增值税等措施有效地抑制了快速上涨的地价。

　　“地王”是蛰伏还是远离？

　　回顾2009年以来“地王”对房价的助长效应，令人心有余悸。以北京为例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市场“地王”频现，同期商品住宅销售均价环比分别应声上涨16%、11%、10%和22%。特别是2010年3月，北京土地市场一天冒出3个“地王”，当月商品住宅销售均价环比应声上涨22%。纵观近年来楼市的风云变幻，“地王”频现之际常是房价上涨最快之期。以致不少人直言：此轮调控成败关键，就在于能否摁住“地王”之头。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，增加土地供应的措施在此次调控中十分关键，“去年楼市‘小阳春’时，地价已经被房价带起来，但土地供应没有放松，致使地价随之飙升，地王一个接着一个；今年以来，当房价带动地价下行时，及时将土地市场开闸，这样能有效地稳住市场、稳住土地价格。”

　　但是，业内人士也提醒，目前尚不能对调控过于乐观，土地市场依然存在一些不确定因素。比如，一些热点地块仍然受到开发企业的追捧。广州荔湾区6月成交两幅住宅用地，溢价率分别高达123%、134%。上海6月成交了两宗住宅用地，其中一地块的溢价率达135%。

　　其次，部分央企在土地市场的活跃态势值得关注。近期，多家央企频频“跑马圈地”，在土地市场出手阔绰。比如，广州6月两幅高溢价地块的买家便是央企中国铁建地产。有机构统计其自3月中旬以来累计购地金额已近100亿元。

　　在央企购地活跃的地区，地价甚至不跌反涨。比如，今年以来天津多幅地块被央企高价竞得，该市上半年住宅用地挂牌均价为每平方米1685元，同比上涨87%；成交楼板价为每平方米1943元，也远高于去年同期。今年6月，天津住宅用地挂牌价逆势上涨至1963元，环比增加7%。

　　另外，国土资源部确定的2010年住宅用地计划供应达18.5万公顷，但上半年大多数城市完成计划均不到40%，深圳、广州等地更是不到20%。由于土地供应涉及拆迁、征地、“生地”变“熟地”等一系列流程，对当地政府的财力有较高要求。对于部分土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。

　　地市、楼市能否延续“退烧”态势？

　　中原集团董事程澐介绍，随着土地供应的继续加大和调控的继续，下半年土地市场“价格上涨可能性较小”，而会延续溢价率回落、价格趋于理性的态势，“下半年对很多企业来说是拿地的好时机。”

　　土地调控将保持稳定性和延续性。国土资源部相关负责人日前表示，下半年将重点查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为。上海市规划和国土资源管理局相关负责人表示，将加强土地储备工作，目前已规划选址23个基地，可用于开发住宅用地面积约40平方公里；此外，还将严格规范商品房用地出让行为，对中小型普通商品住房，明确住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等，纳入土地出让合同，并通过规划土地验收予以落实；另外，还将探索“综合评标、一次竞价”等土地出让方式，将投标价款、付款进度、开发建设周期等因素作为评标条件。

　　中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组认为，预计下半年，随着宏观经济平稳发展，保障性住房建设力度持续加大，市场监管进一步完善，城市地价总体水平将进一步趋稳，东部部分城市或将出现地价水平总体下降态势。

　　“政府对待土地调控政策应持审慎态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，应严格执行目前的土地政策和调控措施，使楼市和地市的高烧真正退下来。”中国指数研究院副院长陈晟表示。记者 叶锋