房价“点刹”北京郊区松动 城区依旧坚挺

　　成交均价

　　上半场 涨价太容易，降价太难

　　调控，政府打的是房价上涨，市场期待的是价格下降。然而，调控百日以来，和调控前北京房价的上涨，特别是通州区的猛涨相比，房价降得太难了；和调控后成交量急刹车相比，房价却是“点刹”，而且其背后还有一种“被降价”的微妙。

　　新房价格：6月和5月持平

　　根据北京市统计局统计，6月，北京新建住宅价格与上月持平，与楼市调控的目标显得不是那么融洽，即便政策只是预期遏制房价快速上涨，但价格不涨，老百姓就认为这一价格合理吗？

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广在参加电视节目时表示，市场不仅期待本轮调控遏制房价上涨，还期望高得不合理的房价下降。

　　北京房价有多高？根据7月中旬发布的《2010年北京社会建设分析报告》，2008年北京户均可支配收入64285元。按照2009年11月平均价格17810元/平米计算，购买90平米的普通商品住房需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。

　　北京住宅“被降价”？

　　时至7月下旬，原计划5月开盘的禧瑞都仍未开盘。和禧瑞都一样，新政以来没有动静的还有很多高价楼盘。而其“闭门谢客”和4月底以来传得沸沸扬扬的“高价盘暂缓发放预售证”不无关系。虽然后来有包括太阳公元等均价在4万元/平米以上的楼盘取得预售证，但更多的高价楼盘仍然只在此山中，开盘无期限。而传言的产生，无疑在于高价楼盘与“房价下降”的调控期待格格不入。

　　但无论是出于对市场无信心的主动“避市”，还是如传言所说的“被捂盘”，高价楼盘事实上的暂缓入市，使北京住宅价格特别是阶段性成交均价“被降低”了。

　　二手房快降后趋稳

　　让不少买房人开始感到欣慰的是，北京房价并非铁板一块，越来越多的项目通过各种形式降价了。诸如推出特价房，开展诸如京洲世家“3万抵50万”的优惠，以及京郊新盘的低价开盘。

　　但由于更多的项目并未加入降价大军，有些项目优惠幅度有限，北京期房住宅成交均价升降，和阶段性放量的楼盘构成密切相关。据亚豪机构统计，从4月下半月开始，期房商品住宅成交均价开始出现下滑，但5月下半月又出现上升，此后一直处于上下波动状态。

　　和新房价格的坚挺相比，二手房房价则经历了“快降趋稳”。中原地产统计显示，5月二手住宅成交均价18850元/平米，比4月的20620元/平米下降了9%，但6月比5月下降3%，7月中上旬降幅不到1%。对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，新房市场的价格坚挺改变了二手房主的心态；此外，当二手房报价下滑约10%后，成交不理想，二手房主也不愿意深降了。