廉租房向“马德里案例”学什么？

　　●其实竹屋中的每一处设计，纵有再高的技术创新含量，都没有脱离其作为一栋廉租屋的本质，那就是对政策普惠性、公正性、可持续性的强调。

　　●马德里案例启示了我们：如何回归住房之本，去看待廉租房的建设。保障性住房尤其是公共廉租房，主要面向的还是特定人群在特定阶段最基本的居住需求。

　　●主持人：本报记者 柳森

　　●嘉宾：陈杰(复旦大学住房政策研究中心执行主任)

　　柳森：近日，在上海世博会城市最佳实践区的马德里案例馆里，一场名为“不只是住房”的廉租屋展览令很多参观者驻足沉思：原来，廉租屋并不是简陋的代名词，相反，它们可以又漂亮又环保，且非常便宜。而马德里案例馆的主体“竹屋”，正是该市一栋廉租屋的复制品。您对此有怎样的感受？

　　陈杰：其实，廉租房从来就不是简陋的代名词。具体到我们国内，很多保障性住房的品质都达到了商品房的建造标准。所以，竹屋之所以能触动那么多观者的心，绝不仅仅在于其 “高品质廉租房”的外在形式，更不仅仅是那些遍布其内部的高新技术应用，以及独具创意营造出的原生态氛围外立面，而是渗透在整个建筑物里里外外的以人为本的用心。

　　往深处去探究，其实竹屋中的每一处设计，纵有再高的技术创新含量，都没有脱离其作为一栋廉租屋的本质，那就是对政策普惠性、公正性、可持续性的强调。所以，尽管竹屋的设计乃大师手笔，但它并没有盲目地追求高科技，所用的基本上都是廉价材料，平均每套成本在10万欧元左右，完全符合对保障性住房的界定。同时，尽管包括竹屋在内的一批保障性住房，在一大批年轻设计师的灵光乍现下，成为马德里一道独特的风景线，但他们从中所获的奖金并不高昂。吸引这些青年人为此倾力付出的，除了来自业界的关注和肯定，更多的可能还是一种弥漫在整个社会舆论氛围中的公益精神。这对我们而言，具有城市管理意义上的启示。

　　柳森：从住房政策的层面看，您还有怎样一些收获呢？

　　陈杰：作为一名长期关注住房政策的学者，马德里案例启示了我：如何回归住房之本，去看待廉租房的建设。

　　从整个欧洲来看，西班牙并不是在住房问题的解决方面做得很好的国家。从1999年到2007年，西班牙房价大致上涨了两倍左右。与其同期的国民收入涨幅相比，这已经是很大的涨幅了。但近年来，西班牙在保障性住房建设方面大大加速，其思路尤其值得赞叹：在充分强调住房的使用价值的同时，很好地削弱了住房的投资价值。

　　这其实也回答了我们经常会提的一个问题，如何让我们的保障性住房，变成像 “面包”一样的东西？住房具有双重属性，即消费性和投资性。当前住房之所以这么昂贵，关键是投资性质被过度放大。而只有抑制其投资属性，回归其消费属性，才能让房价降下来。

　　就以竹屋为代表的廉租房为例。它的定位非常明确，是政府专门为低收入家庭建造的保障性廉价住宅，居住者一旦满足买或租商品房的条件就必须搬离。如此制度设计，一来，很好地突出了住房的使用性质，消解了它的投资性质。由于无利可图、鲜有炒作空间，它的造价成本自然也会下来。二则，其面向的人群的收入一般不足以购买市场上的商品房，但有上升的可能性，这在客观上也有利于轮换居住机制的顺利推行。此外，尽管竹屋的建筑质量和技术含量都不错，但客观来讲，还是贯彻了“够用就行”的原则。这也是保障性住房必须强调的一点。说得直白点，对于那些正努力奋斗的年轻人而言，这里只是一个暂时的落脚之处。一些住户在居住了若干年后主动离开，去选择更合适的处所，会是一种常态。所以，究其本质，保障性住房尤其是公共廉租房，主要面向的还是特定人群在特定阶段最基本的居住需求。

　　柳森：在住房政策的设计与比较研究中，特别强调地方性。这一点，在我们向马德里案例汲取经验的过程中，也不容忽视吧？

　　陈杰：没错。对于上海保障性住房而言，通过一些技术上的手段降低其建造成本，其实并非最主要的问题。当前上海面临的问题，主要还是选址和土地的紧缺性。相较而言，与我们目前在总体上住房存量仍然比较紧缺不同，西班牙虽然不算特别发达的国家，住房存量从总体上还是相对宽裕的。而且，马德里已经处于城市化进程的中后期，一方面，社会各阶层之间的收入差距不那么明显，对于房屋的消费能力和居住要求差别不大；另一方面，已经不存在要为大量外来人口解决住房问题的现实挑战。所以，如果要问，具体到上海，我们可以向竹屋学什么？那重点一定不在技术，更多还是一种以人为本的城市管理理念，以及在如何实现保障性住房的可持续发展方面，获得一些拓展性的启示。

　　马德里案例还有一点启示，就是我们必须找到一个合适的主体，来承担起建造和运营保障性住房的任务。在马德里，此类相关业务主要是由一家叫EMVS的国有房地产公司在做。毕竟，将诸如选址、设计招标、建造、配套、后期维护与管理全都交给政府来做，是不现实的。而如果交给一家专业化的公司，一方面，他们会因为盈利的本性去追求最有效率的运作与管理、最好的投入产出效益；另一方面，只要企业本身秉持可持续发展的诉求，规模化和产业化会成为一种自发的选择，相关的政策也较易得到持久而稳定的贯彻与实施。受此启发，我们的国企也应当在保障性住房的建设方面有所作为，这也是国企践行其社会责任的一种方式。

　　柳森：此次坐落在“竹屋”外面的“空气树”也受到了很多游客的关注。通过它，有社会学者看到了建筑师对“社群融合”理念的倡导。您如何看？

　　陈杰：去过现场的游客都能看到，在“空气树”的高大的外立面上种有很多绿色植物。其实，这就是“空气树”正在履行自己最核心的一项职责：在其所在小区的天然植被成熟之前，率先扮演起净化空气、调节气候的作用。而等到天然植被成熟时，“空气树”则将被搬离到其他地方继续发挥作用。这说明，所谓公共设施的建造，并非必须是一种永久性的、固定的投入，在一定的条件和设计下，它是可以实现可拆装、可腾挪的。

　　如今，我们在做一些经济适用房的小区配套时，经常会犹豫：到底多少公共配套才是足够的、合理的呢？造得太多太好，容易沉淀；造得不好或太少，满足不了需求，长期来看，还会限制小区的发展潜力和整体形象。 “空气树”的出现，无疑打开了我们的思路。