楼市新政百日 大企业打折促销小楼盘紧张观望

　　保利地产以区域低价入市换取成交、中体奥园别墅新品直降5000元/平方米、东亚·马赛公馆以每天赠送300元的房款优惠吸引购房人办卡、K2海棠湾承诺“无条件退房”大派定心丸、恒大全线楼盘8.5折、富力、万科、龙湖也纷纷推出“史无前例”的优惠促销及深度折扣……这是眼下京城众多品牌房企应对新政调控下的低迷楼市而演绎出的种种“自救”方式。而本轮调控中，品牌房企以层出不穷的促销方式大玩“玩得快”，是想“弯道超车”占据更大市场份额，还是由于销售压力过大资金链受挑战，不得已而为之？

　　然而与此形成鲜明对比的是，大部分中小开发企业在眼下行情中却普遍推迟开盘销售计划，绝大多数都选择了观望。他们是在为高企的房价“站岗”，还是对后市缺乏信心不敢贸然入市？ 针对楼市迷雾下的种种揣测，本报《广厦时代》展开调查，将市场各方心态进行客观反映，楼市百态，一一呈现。

　　策略一：打折促销，先走为上

　　特征：开发商摊子铺得大，资金需要快速回笼

　　受调控新政的影响，北京楼市首当其冲正经历着成交量下滑的伤痛。 而成交量下滑也导致了不少新开盘项目和房源众多的老项目后期开发商绞尽脑汁地以各种促销方式推动销售步伐加快。

　　“我们项目从7月18日开始免费办理会员卡，每日可获得300元购房款优惠，请尽快来项目现场办理手续。”这是上周末致电位于大兴黄村的热点新盘东亚·马赛公馆时，销售人员给出的回答。据了解，只要是现在办理了马赛公馆的会员卡，在买房时，都可以获得每日300元的购房款优惠，即从办卡的那一天开始，一直到开盘，每天有300元的优惠，可按日累积。这一方式和6月份开盘大获成功的大兴区域另一新盘保利·茉莉公馆的“办卡之日起每天赠送200元购房款，折入总房款”的促销方式如出一辙，保利的此项优惠和区域低价开盘策略让项目一期600多套房源很短时间内快速售罄，此次东亚·马赛公馆的促销手法，无疑是有成功例证在先而“依样画葫芦”，增添入市信心。

　　如果说“按天送购房款”的促销方式是在以价格心理战吸引购房者，那么通州K2海棠湾和八哩岛等名盘的“无理由退房”承诺，无疑是在给时下举棋不定的市场购买力大派“定心丸”，开发商承诺，客户购买指定房源、在约定期限内退房，开发商将在签约单价的基础上每平方米加价2000元回购房屋。

　　此外，不少新开盘项目则调低了价格预期，较有代表性的是通州的金隅·花石匠项目，原计划开盘价格是每平方米1.8万元，目前调整到起价1.48万元，均价1.6万元，并且还有“1万元抵10万元”的优惠。而位于丰台区的中体奥园新品“西花汀”别墅产品，也比上一期的产品定价足足低了5000元/平方米。“这个价格就是直降，没有通过任何促销打折的噱头去包装，最大限度地让利给购房人。”中体奥园市场部经理周海山坦言，这种一步到位的降价方式赢得了不少买房人的认可，目前销售情况相当不错，对资金的快速回笼也起到了良好效果。

　　新政之下，开发商“快跑”的原因何在？月亮河公园营销总监张奕奕的说法极具代表性。她说此次房地产调控让所有房地产企业都感觉到了压力，不过品牌房企更愿意将其看做又一次弯道超车的机会。“市场不好的时候开发商才真正在比拼内功，在恶劣市场环境下最终生存下来的，才是最有生命力的。”张奕奕认为，快速销售一直以来都是站稳市场的法宝之一，在宏观调控背景下，通过加快销售，快速回笼资金，巩固自身实力，强化品牌影响力，这是不少一线品牌开发企业普遍采取的策略。

　　“新政并非要抑市，不是让你不卖房子，而是要稳价。事实上，市场并不是没有需求。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，“策略是长期的，压力是现实的。在大的宏观背景和市场情形下，要去扭转基本面不可能，如何调整现阶段的销售策略才是当务之急，对于近年来拿地过猛、开发面铺得太宽的大开发商，尽早开盘、加快销售步伐回笼资金，就成了他们的共识。