北辰"长沙三角洲"即将入市 吸金地王变"奶牛"

　　楼市调控影响下，“地王族”的命运总是容易引发人们的关注。而在上一个地产高峰期出现的总价地王——北辰实业(601588)2007年以92亿元拿下的长沙三角洲项目，在经历3年的蛰伏后，已准备高调出场。北辰实业16日在长沙举行了“北辰三角洲首发仪式”，正式宣布面积共30万平方米的首开区一期项目将在年底开盘销售。

　　时过境迁，虽说当下再值房地产低迷，但经历2009年的火热后，长沙楼市的价格已不可跟该地王诞生时相比，这块曾经备受争议的地王，很可能成为给北辰源源不断地提供利润的“奶牛”。

　　一期项目年底开盘

　　中国证券报记者在项目现场看到，一期项目的建设正在有序进行中，地上的建筑楼体已经用绿色的防护网围裹，不远处则是尚待开发的片片荒地。而距离整个长沙项目西面不到一百米的堤坝内，就是宽阔的湘江水面。项目的最北段，则是正在修建的长沙市博物馆、图书馆和音乐厅。

　　北辰实业副总经理兼长沙公司总经理曾劲透露，30余层的住宅地面主体结构已经建到25层，预计一期30万平方米的住宅将在10月份结构封顶，并在年底前开盘。

　　据了解，北辰三角洲项目总建筑面积537万平方米，其中住宅300万平方米，公建80万平方米，架空平台下总建筑面积157万平方米；首开区60万平方米，一期开盘30万平方米，共计8个楼座。项目的总体定位是“商务商业为引领，生态居住为主体，集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的多功能复合型城市综合体”。

　　从2007年拿地到今年年底计划开盘，3年时间内，长沙的房地产市场经历了翻天覆地的变化。据业内计算，总价92亿元的三角洲地块拿地成本为2421元/平方米，开发后的成本约为3721元/平方米，而当年长沙市纯商品住宅的均价仅为3372元/平方米。

　　然而时过境迁，2009年下半年及2010年上半年，长沙市的新房开发面积及销售量都有了较大提升。数据显示，今年上半年长沙市的住宅新开工面积为919.28万平方米，同比增长了133.24%。进入7月份后，长沙商品房的成交均价已经超过5100元/平方米。

　　“目前长沙的房价收入比约为5.2倍，武汉约为7.1倍，一线城市通常在10倍以上，而房价收入比的合理区间在6-8倍之间。”曾劲表示，长沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一，房价相对处于价值洼地。而长沙目前一线江景房的均价在8000元-10000元，二线江景房在6000元-8000元之间，公司将根据市场情况确定价格。

　　尽管今年年底之前的主体结构就能封顶，但是一期项目还需要一年的时间进行内装、外装、机电安装、景观绿化以及构造人车分流系统等。“三角洲项目从2012年开始进入大规模结算。”曾劲告诉中国证券报记者，三角洲项目的结算收入和结算利润将在2012年体现在公司的报表中，对业绩形成贡献。

　　资金支付能力无碍

　　对于任何一家房企而言，豪执92亿元拿下的项目都可谓“大手笔”。吞下这块肥肉后，能够顺利消化还是如鲠在喉，是北辰面临的首要问题。土地支付款所带来的沉没成本，银行信贷收紧、再融资受阻所引发的资金链压力、大体量项目所需要的开发能力和统筹能力等，都是对开发商的考验。

　　“三角洲项目首期开发用地的地价款已经交清，建设资金可以通过银行开发贷款获得。”北辰实业董秘郭川介绍，公司通过中国银行成功向央行和银监会就总部融资模式进行了报备，按照“统借统还、统一管理”的模式，可以大大提高资金使用的计划性和效率性。

　　郭川表示，开发贷款已经可以基本保证公司项目建设资金的需要，除此以外，京内多个高端项目的未来收入预期十分乐观，加之新增的近60万平方米持有型物业也会提供比较稳定的租金收入。

　　其实，对于公司资金链的担忧并非空穴来风。根据2009年年报，公司的经营性现金流量净值由2008年底的24.66亿元直降到4.07亿元，同比下降了83.5%。

　　“从去年到今年，可售房源减少是困扰公司的最大问题。今年的可售房源只有55万平方米，大部分是常营的两限房项目以及北辰香麓项目，可售房源的减少肯定会影响到公司的经营性现金流。”不过，郭川也同时指出，长沙三角洲项目的前期资金投入已经完成，后续基本是开发的建安成本支出，资金压力并不大。

　　如果从公司2010年一季度的财报来看，现金流情况出现了一定好转。公司一季度的经营性现金流量净值为4.31亿元，较2009年年底增长了5.9%，同比增长了158.08%。本报记者 于萍