中国发展研究基金会汤敏:像调控通胀般调控房价(2)

　　把地产纳入宏观经济目标

　　汤敏表示，他提出的这种方式，国际上目前还没有。不过现在世界的理论界正在讨论，房地产泡沫到底应不应该作为宏观调控的目标。因为在很长的时间里，房地产、股市都不在宏观调控的目标里。大家如果研究宏观经济学的话，就可以看到，宏观经济学对通货膨胀、对就业研究得非常细、非常多，但是对资本市场、对房地产价格的影响研究非常欠缺。

　　汤敏说，过去传统的宏观调控，都是以通货膨胀或者就业为目标，对资产价格往往没有加以注意，这实际上造成了很多问题。比如说上个世纪80年代的日本，当时日本的房地产价格、股市价格拼命上涨，但是它的通货膨胀率并不高，所以日本的中央银行从通货膨胀的角度认为市场没有风险，为了防止日元升值过高，往市场上提供了大量的货币。这些钱没有进入实体经济，也就没有推高通货膨胀率，但是跑到股市、房市去把资产价格推高了，最后造成了很大的问题。

　　美国这次的次贷危机，从某种意义上来说也跟这个有关。美国联邦储备银行前主席格林斯潘长期以来反对中央银行干预资产价格。1997年的时候，美国纳斯达克市场的泡沫已经很高了，但是格林斯潘在国会听证的时候曾经说，现在的股市是非理性繁荣，但是这不是中央银行该管的。格林斯潘认为，当资产泡沫破裂以后，美联储可以通过货币政策救市，但是去打压资本市场、打压房地产价格并不是他的责任。“9·11”以后，美联储给市场注入了大量的资金。当时美国通货膨胀率并不高，所以中央银行认为没风险，继续注入资金。这些钱进入到了美国的房地产市场，加上次级债和其它一些金融衍生产品，造成了美国房地产市场的泡沫，最后导致了危机。

　　这次国际金融危机以后，很多学者开始痛定思痛，考虑宏观管理应不应该把资产价格，尤其是房地产的价格、股市的价格考虑进去。这个问题现在还在讨论之中，不过有一种趋势是，未来的宏观管理很可能把这些考虑进去，作为一个调控的目标。

　　汤敏说，到目前为止，这些问题还没有形成完整的理论。但是对中国来说，可能等不到这些理论都完善的时候再去做。事实上，很多的经济理论恰好是在实践中做了以后再总结，最终上升为理论的。中国正面临着一个非常紧急、非常危急的时候，因为房地产泡沫已经明显地形成，所以怎么样从自身利益出发，建立一套能够让房地产市场长治久安、平稳发展的机制，就显得格外重要。

　　现场问答Q&A

　　问：您觉得该如何制约地方政府卖地的冲动？

　　答：地方政府有各种各样的压力，也是可以理解的。但是如果没有一个制约的话，房价会越推越高。如果有一个标准，比如说房价上涨的幅度超过5%，地方政府就要负责任。卖地虽然可能多赚钱，但是也可能因此丢了乌纱帽，这样可能就会好些。

　　问：您觉得该如何解决老百姓买不起房的问题？

　　答：如果房价涨得比较慢，还比较合理的话，人们工作了一定年限，有了一定的积蓄后，还是有可能买的。如果你没有很高的收入，国家还有廉租房等一系列的方法来解决居民住房难的问题。这些就需要把整个房地产的结构进行完善。

　　问：您觉得房价在什么位置属于合理区间，有没有指标？

　　答：什么叫合理区间，这确实是个复杂的问题。从国际上比较来说，租售比或者是租金的比等等，还是有一定道理的。中国有自己的国情，会有所不同。但是如果偏离太多，就可能证明我国的房地产行业存在泡沫。

　　问：如果打压房地产造成G D P下降，出现这个矛盾怎么办？

　　答：我们的G D P增长速度是有目标的，比如说8%。但是第一季度增长速度达到了11.9%，远远超出了这个目标。这个时候打压房地产，让G D P的增长速度掉一两个百分点问题并不太大。在这种情况下，我们应该以防止房地产行业出现泡沫为主。如果日后G D P的增长速度跌得非常厉害，比如还剩5%，那是另外一回事。但是现在看不出有这么严重的情况。

　　问：您怎么理解关于房地产税的问题？

　　答：税的问题非常重要。中国的房地产出现乱象，特别是地方政府跟房地产商利益如此一致，跟税非常有关。我们现在的地产一次性把70年的税全收了，一个是造成房价一开始就非常高，第二个是这一届政府把70年的税全收了，地都快卖完了以后，下一届政府怎么办。这种模式会造成地方政府在这一届上赶紧卖地，先出政绩再说。物业税或者房地产税，我认为早晚是要出来的。房地产税什么时候推出？现在有关部门正在研究。但是我们要防止一种倾向，就是不能平白无故加了什么税而不减税。一定要这边加了税，同时告诉我们要减什么税，使总体税负不变。按一般情况来说，通常是发达国家税负高一些，发展中国家稍微低一些，但是现在我们国家的税负已经相当高了，跟美国、韩国、日本差不多。如果这个时候再去加一笔很大的物业税，还不同时减税的话，就可能会进一步加大人们的税负。

　　问：您觉得当前房地产的问题是要通过调价格还是调结构来理顺？

　　答：房价是由市场的供给和需求决定的，为什么政府要去干预它，这是不是我们过多地干预了市场。这个问题首先要看，通货膨胀也是由市场的供给和需求决定的，我们做的所有宏观调控同样也是在干预市场，不能说只要市场存在供给和需求就不能干预。因为宏观经济学已经表明，如果出现影响整个宏观经济稳定的情况，政府是有权利来进行市场干预的。从这种意义上来说，既然我们能够调控C PI，也就能够调控房地产的价格，因为房地产的价格上涨得过高过快同样会把整个经济拖入泥坑中，同样会影响市场稳定。市场已经证明，房地产价格从某种意义上比C PI更能影响宏观经济的稳定，所以我们应该有一定的调节手段。

　　至于这种调节是不是能够保证对每个人都合理，对穷人特别有利或者对富人特别不利，这是另外一个问题。我要控制房价，不让房价涨的过高，如果过多地考虑控制过程对富人有利，对穷人不利等等，就难以解决问题。如果这么做会让一些想买房的人买不着房了，那可能需要通过别的方式来调整。

　　问：有人说当前中国的情况是房地产绑架了银行，您怎么看？

　　答：各国政府为什么怕把房地产的泡沫打下来，是担心银行出现太多的坏账，造成整个金融体系出现问题。美国就是这样，房地产价格掉下来以后，银行收不回贷款，就不敢再发放贷款，于是就造成了经济危机。不过中国的银行里房地产贷款不算太多，只占20%多，所以如果房地产不是出现太大的崩盘的话，银行还撑得住。

　　同时要看到，美国、日本的房地产出现问题，都跟货币政策过于宽松有关。银行钱多了以后，就会想各种各样的办法盈利。所以要解决房地产的问题，一个，宏观的货币政策要适宜。第二个，能不能征收暴利税，这是个很好的办法。如果这次房价还打压不下去，过了一段时间突然又涨起来，征收暴利税的可能性就存在。

　　问：调控会不会让投机房地产的资金进入别的领域，引发新的问题？

　　答：这个问题很有意思，市场上有那么多资金，当房地产行业被政策打压了，资金就会从这个市场退出来，去干别的事情。比如这些钱转到股市上去，可能会把股市的泡沫做大；比如说这些钱用来购买某些特定的商品，会造成通货膨胀。但是从目前的情况来说，房地产行业的交易量甚至价格下降以后，股市没涨反而跟着跌了下去，跟房地产有关联的各行业各企业的价格，也大多跌了下来。所以你说的那种风险是存在的，但是在目前看来，风险并不是很大。 记者　方烨