秦虹：目前楼市变化方向和宏观调控政策方向一致

　　中新网7月20日电(林伟) 中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹觉得，目前市场的变化方向和宏观调控政策方向是一致的。

　　此次由地产中国网主办的“2010政变地产”系列观察与解决论坛在光耀东方广场举行，主题为“新政之下投资价值取向探讨”

　　秦虹认为：商业地产在大城市是价值最大的，它需要经济发展实力的支撑和居民平均收入的支撑，商业发展的空间对经济发展的活跃度要求更高。商业地产，当然中国的发展，现在在很多城市是有机会的，特别是大中城市，在商业地产发展是有机会的，因为我们很多城市目前正处在一个产业结构升级的阶段，过去以产业为中心，以企业为中心，单纯的以工业为中心，现在正在转向多中心，大力提升服务业，实现城市功能的转型，这对于商业地产发展带来很大的机会，这也是为什么很多城市推动商业地产发展过程中，得到当地政府大力扶持和支持的一个重要原因，因为它的投资取向和地方政府推动城市功能升级这件事是相吻合的。当然商业地产，因为它的专业性非常强，它不像住宅物业，住宅物业，你投资以后，它的功能就是很单一的，就是住和租，比较适合大众人的投资。商业地产的投资成与败，很多方面取决于后期的业态，并不是说你买了这个商业地产，这个投资能不能成功，取决于投资这块后期要经营什么，取决于后期的业态，所以它对投资专业化程度要求比较高，难度是比较大的。另外它容易饱和，在很多城市，商业地产的容量是有限的。所以投资商业地产，应该说有机会，但是要求的技术难度是更高的，并不是适合所有人投资的。这是对商业地产的这样一个认识。

　　她称商业地产，从我们今年上半年市场变化来看，我们住宅成交面积增长速度和商品住房销售额的增长速度来看，它今年处于一个，特别是新政以后有一个比较明显的增长速度下滑，但是商业地产的成交增长速度和销售额增长速度有一个明显的上升，的确也反映了很多市场上目前投资者的心态，认为商业地产有投资机会，所以也加大了商业地产投资的步伐，在统计数据上非常明显。

　　关于价格，大家总在关心价格。我总觉得价格怎么说，如果宏观的说价格，笼统地说价格，主要要看它的趋势，看变化趋势。笼统地讲及因为价格有结构性问题，所以绝对的价格，整个北京市的价格，中国的房地产价格，关键看它的变化趋势，我们看价格很少看绝对量，主要看趋势，它的增长幅度加大了，还是下降度变大了，它是在增长过程中，还是在下降过程中。所以趋势很重要。微观价格，那要看具体的项目了，这个具体项目一定是千差万别的，房地产就具体价格来讲，它和一般商品不一样，一般的商品是流动性的，它很难形成一个特别差别大的价格走势，比如说卖空调，哪个地方空调涨了，马上空调就运到了，它有一个竞争性。房地产恰恰是不动产，区位对它的价格影响很大。大家购买房子的价格，通常不完全，准确说不仅仅代表你买这个房子的居住空间，你这个价格并不仅仅是你买这个房子居住空间的价格，更重要的是买这个房子除了居住空间之外它所具备的，周边所具备的公共服务的投资水平。买的房子价格，它包含了居住空间和这个房子所在地公共服务的水平，秦虹认为。

　　秦虹坦言，政府这些年来大力发展公共服务，修地铁，建道路，建公园，治理污水，加大道路改造，这些政府投资，它总是要通过一个方面体现出来，所以你买的房子，它的价格包含了当地的公共服务的投入和当地的就业机会。这是很重要的，所以为什么区位对房地产价格影响很大的一个重要原因，就是房价不仅仅是居住空间的价值，更重要的是当地公共服务投入和当地就业的机会大小。我们公共服务的水平是千差万别的，我们的就业机会是千差万别的，凡是公共服务水平高，就业机会，人口密度大，就业机会多的地方，房价通常要高于个公共服务水平低，比较偏远，人口稀少的地方，一定是这样一个道理。房价最重要的就是反映了公共服务的投入。开始讲的数字都是讲的趋势。整个增长幅度变化的趋势，包括投资，包括新开工，包括在建面积，包括销售成交量，包括商品房销售额的增长，全部讲的是增长趋势，这个代表了市场的变化。回到开始的一个结论，我认为目前市场的变化方向和宏观调控政策方向是一致的，我觉得很好。