楼市“二次调控”尚早 房价若不降房产税来助

　　-本期嘉宾

　　印堃华 上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长

　　尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任

　　薛建雄 中国房产信息集团分析师

　　崔新生 北京理工大学教授

　　编者按：

　　楼市在史上最严调控政策下，似乎有了一定的抗性，久久维持量跌价滞。这也使得市场内流淌着浓浓的“赌博”意味，赌调控政策不长久亦或者是楼市将迎来新一轮反弹。

　　正因为此，来自政策面的一点风吹草动都会被无限放大。7月初，市场风传相关部委已开始积极准备新的房地产调控政策，并将在第三季度发布。而土地出让金再提一成则成为舆论“嗅出”楼市再调控的最好凭证。就在“再调控”论几乎板上钉钉时，住建部政策研究中心副主任王珏林予以否认，表示并不存在第二波楼市调控的说法。这一系列的波折，使“二次调控”论无疾而终。

　　楼市量跌价滞 调控尚未成功

　　第27届上海房交会正式落下帷幕，其间开发商依然只是在“小打小闹”地进行促销，购房者仍处观望。开发商在如今“卖不到好价格”的情况下，只参加展会，不推新的房源

　　号称史上最严楼市调控政策——新“国十条”正式实施已然过去三个月，除了在资本市场上，敏感的房地产板块经历了一轮又一轮的下跌外，真实市场中，楼市量跌价略有松动的总体格局并未有真正改观。

　　上海市场上，冷清的楼市并未改变房地产开发商的强势地位。昨日，第27届上海房交会正式落下帷幕，其间开发商依然只是在“小打小闹”地进行促销，购房者仍处观望。开发商在如今“卖不到好价格”的情况下，只参加展会，不推新的房源。根据中国房产信息集团的数据显示，上周举办的展会只有4个楼盘共1251套房源推出，总面积为11.9万平方米，与去年不可同日而语。

　　“可见，目前绝大多数开发商的资金并不紧张，反而因为去年销售太多房源导致目前存货不足而‘捂盘惜售’。”对于上海地区的市场行情，中房信分析师薛建雄如是说。受供应低迷影响，近期楼市成交量仍在低位徘徊。中房信统计显示，上周商品住宅成交了7.85万平方米，而前周更是只有6.17万平方米。

　　“从目前行情看，虽然保利、绿地、复地等少数开发商仍举降价大旗，但过去两个多月，并无更多开发商跟进降价。”薛建雄指出，这似乎预示着本轮房价又将“假摔”。薛建雄还认为，短期之内开发商的销售回款因调控而大幅萎缩，不过对于绝大多数中小开发商来说，现在还谈不上降价，因为地产大佬短期之内不会遇到资金压力的问题，“既然没有了资金压力，短期内就没必要再次降价了，预计7月和8月的上海楼市仍将呈胶着状态。”

　　而在深圳市场上，根据央视的调查报道，楼价事实上并未出现实质性松动，许多开发商只是在表面上打着降价旗号。不过，有数据却显示，从上周成交情况看，深圳一手房市场共成交415套，与前周相比有较大幅度的增长，环比大增26.5%；成交均价为17607元/平米，与前周相比继续微幅下跌，环比下跌2.1%；二手房市场上周共成交2064套，与前周相比连续4周呈现出增长的态势，环比增长达16.7%。

　　经济增速趋缓 调控陷入“两难”

　　如果房地产市场出现震荡，可能会对相关的上下游行业产生不同程度的负面影响。但如果不调整，各方面就无法交待，政府政策的公信力也无法保证，更无法“取信于民”

　　“在某种程度上，现在的房地产行业已经绑架了地方政府，尤其在今年经济发展还存在不确定性因素的情况下。”昨日，上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，在这种情况下，为了保证地方政府等各方面收益，房地产调控政策很可能会出现这样的情况：房价如果不再像去年那样非理性上涨，调控力度就很可能适可而止了，“或许，在部分人看来，调控效果就已经达到了”。

　　尹伯成进而指出，现在开发商心里也有着自己的“小算盘”，“因为，他们知道，成交量不断萎缩乃至房价下跌，首先害怕的就是地方政府，因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行方面，也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。可以说，现在形成了这样的格局：中央政府希望调控真正产生效果，但地方政府、开发商乃至银行业都不希望楼价下降”。

　　事实上，在更多的人士看来，房地产市场正面临着“两难”的问题。正如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前所说，“如果房地产市场出现震荡，可能会对相关的上下游行业产生不同程度的负面影响。而关键在于，目前我国仍处于危机时期，还在寻找经济增长新动力。但如果不调整，各方面就无法交待，政府政策的公信力也无法保证，更无法‘取信于民’。”

　　那又如何走出“两难”局面呢？巴曙松给出的答案是“等”。“首先，今年新‘国十条’产生的紧缩效应还需要时间；其次，从去年1月至8月，土地新开工面积等连续地负增长，市场上供应有限。不过，我认为，今年第四季度至明年第一季度，房地产供应将有大规模增长，保障房等也将大规模竣工，这或将缓解一定的供给压力。”

　　当然，现在稍感欣慰的是，针对媒体报道的“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等说法，住房和城乡建设部、银监会等均已经表示，将坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。此外，国资委也已经否认了“授意房地产央企扩张拿地”的说法。

　　“二次调控”尚早 真正落实为宜

　　从现状看，很多地方政府，比如上海，就在贯彻实施具体的细则上并不怎么积极，而更多的地方政府则是态度暧昧。所以，现在最关键的就是执行力度，这也是国家相关部门最需要注意的地方

　　尹伯成：其实，现在并不是讨论国内楼市是否需要进行“二次调控”的时机。因为，楼市调控政策未能真正起作用的最关键原因在于，目前的新“国十条”似乎还没有在地方政府得到全部地、彻底地贯彻及实施。从现状看，很多地方政府，比如上海，就在贯彻实施具体的细则上并不怎么积极，而更多的地方政府则是态度暧昧。再这样下去，这可能会改变此前出台严厉调控楼市政策的相关省市的积极态度。同时，打个不恰当的比方，现在的信贷政策(如此前第三套放贷松动的传闻)还未得到真正地贯彻，何来对新“国十条”政策的坚定态度？所以，现在最关键的就是执行力度，这也是国家相关部门最需要注意的地方。

　　崔新生：直白地说，再这样下去，调控的效果可能还是不会很大，还会遇到地方官僚势力及利益集团的阻挠。再说，现在都是运动式的调控，并不能算为真正意义上精确地调控。从根本上看，现在的问题在制度设计或体制上的不合理，甚至这么多年来根本没有突破。一是社会游资在房地产市场的投资冲动无法改变，二是地方政府依靠土地获取大量受益的冲动没有改变，即外界所说的土地财政政策。如果不能在这方面进行强有力地改革，即使再出台第二套、第三套政策，效果或许都还是有限的。

　　薛建雄：从目前的成交量下降的行情看，实在没有必要进行“二次调控”。但由于成交量持续低迷，在楼市传统金九银十行情的带动下，9月和10月的楼市需求可能会迎来大爆发，届时就需要相关部门具体斟酌了。

　　印堃华：从宏观经济层面看，现在的楼市不用进行二次调控。因为，上半年的相关经济数据刚刚出来，谁都“吃不准”第三季度和第四季度的经济运行情况。从可能的情况看，未来通货膨胀可能性会下降，倒是通货紧缩可能性将上升，因此在相关政策上，国家将会更慎重考虑。

　　房价若不降 房产税来助

　　需要指出的是，现在4月以来积压下来的购买力及对人民币升值的预期，为9月和10月份楼市的大爆发埋下了种子，届时如果需要二次调控，很可能要通过正式征收房价税来进行调整。

　　薛建雄：如果还要采取措施的话，还是要从监管角度着手。主要是通过土地监管和销售监管来实现。目前的成交量之所以低迷，很大因素是开发商捂盘所致，如果通过监管让开发商的开工量上来，楼价就可能会有序地下跌，新“国十条”政策自然就会产生效果了。

　　需要指出的是，从4月以来积压下来的购买力及对人民币升值的预期，为9月和10月份楼市的大爆发埋下了种子，届时如果需要二次调控，很可能要通过正式征收房产税来进行调整。

　　尹伯成：如果还要采取新措施的话，可以从以下几个方面着手。首先是住房保有税，但这在短期内，甚至一两年内出台的可能性已经越来越小了。其次，中央政府可以下达进一步地督促措施，比如，对地方政府出台实施细则效果的评估，对没有出台实施细则的城市进行更严厉的监督等。再次，对开发商在市场上的捂盘、捂地行为进行严厉的打击，并真正得到落实。最后，国家相关部门还可以派检查团赴两三个对市场影响较大的城市，进行考察和调研。值得一提的是，国务院等相关部门应下定决心，不要被相关利益集团所阻挠。在尽可能保证经济稳定发展的同时，摒弃GDP第一位的思想，并真正为普通民众所着想。

　　崔新生：从宏观高度上说，现在需要改变的是中央和地方财权冲突的问题。也就是说，要实现土地收益的全民共享，而不能为少数利益集团所享有。解决这个问题的办法是，建立中央土地储备基金，增强财务转移能力，同时也可消化一定程度的社会游资，进而实现真正的共同享有。

　　印堃华：目前，国家的收入来源一是税收，二是房地产。如果房价下跌，政府收入就相应减少。更重要的是，人人都说房地产是暴利行业，但在我看来，事实并非如此。以上海为例，假设2.5万元/每平方米，国家税收就要占用其中的30%至40%，然后还要加上开发、装修等成本，最后真正留下来的仅为10%的收益。因而，要控制房价，需要从土地和税收控制着手。

　　- 本报见习记者 黄烨 实习生 金寒草