北京房地产“十二五”规划：严控住房规模

　　北京房地产“十二五”规划最核心的建议，是合理测算住房供应规模。在此基础上，一系列政策措施将与之联系，比如长期实行住房“限购”政策

　　对北京市国民经济和社会发展“十二五”规划的建言正火热进行。在已经提交至北京市政协常委会的22份调研报告中，房地产“十二五”规划建议格外引人关注。

　　除已披露的“开征房产税”、“保障房封闭运行”等建议稿细节之外，《财经国家周刊》记者获悉，建言专家给北京房地产“十二五”期间的核心建议是“定规模”，即合理测算北京市未来五年土地和住房供应的总量。

　　参与此项建议的中国房地产业协会秘书长苗乐如并未透露北京房地产“十二五”规划建议稿中“规模”的具体数字，但表示“基本接近目前的市场供应规模”。

　　中原房地产经纪有限公司副总经理宫萍提供给《财经国家周刊》记者的数字显示，北京市2009年完成过户的商品房套数为148713套，面积为1760万平方米；存量房过户套数为202910套，面积为1984万平方米。两者相加，2009年北京市房产交易量约为35万套，面积超过3700万平方米。

　　苗乐如表示，在合理测算住房供应规模的基础上，一系列房地产政策措施将与之联系，“比如说是否要实行住房‘限购’政策”。

　　之前曾有媒体披露：由于北京市住房投资性需求强烈，因此“一户本地家庭限新购一套商品住房”的调控政策应该变为长期政策；同时，考虑到外地人全款炒房目前还未被调控，建议应限制外地个人仅以投资为目的的购房行为，且对持有多套住房、高端住房和闲置住房研究征收房产税或物业税。

　　苗乐如认为，严格控制住房供应规模，是北京市的现实所决定。北京市土地资源有限，人口却无限膨胀，“有限的住房资源和无限的住房需求”，成为北京“十二五”期间必然要应对的考验。

　　为此，北京房地产“十二五”建议稿认为，北京市除了应确立“世界城市”目标下的住房规模，“留下一部分住房空间吸纳境外人员”，“建一些高档房屋”外，还应考虑增加政策性住房的比例。

　　对于政策房建设，一个典型的参照案例是，在国际上公认的住房问题解决得比较好的新加坡，政策性住房占市场住房供应总量的50%；香港政策性住房也超过49%。而北京，目前政策性住房仅在30%左右。苗乐如认为，北京市政策性住房惟有达到50%~60%，市场控制才算有基础，供需才能基本平衡。

　　与控制住房供应规模核心思路一脉相承，在住房保障方面，北京房地产“十二五”规划建议稿明确，应坚持“保障低端、支持中端、放开高端”的原则，建立市场与保障有机结合的住房供应体系。

　　与之对应的具体建议是“保障房封闭运行”。所谓封闭运行，就是新建的保障房配售、出租、出让都要经过政府的手，不能由持有者自行买卖。即便是满5年的部分保障房，如果持有者打算转让，应该只能卖给政府，而不是像现在这样，只要交易部分增值收益即可自由买卖。

　　建议认为，如果对类似经济适用房转为商品房上市交易的行为不加约束，政策性住房资源就会不断地流向商品房市场，住房保障的效力就无法持续发挥。

　　在有关增加土地及住房供应的建议中，苗乐如最近曾向北京市提出建议：进一步改革现行的“限房价、竞地价”土地出让规则，以“竞房价、竞地价”双竞原则与“提价报告”制度，统领北京市未来的土地交易。

　　苗乐如解释说，“双竞”原则加“提价报告”制度，就是土地竞标过程中“出地价最高、房价最低者得”。开发商获地后，如果因开发周期内原料价格上涨的客观合理因素追加了成本，可以提出“提价申请”，前提是补交增值税。这样既能保证地方政府土地收益的最大化，又能使政府对房价的涨幅有所掌控。

　　对于如何增加土地的有效供应，苗乐如还曾建议在绕开“小产权转正”敏感区的前提下，“考虑利用好农村集体土地”，“比如在城乡结合部集中搞出租房屋”。该建议目前已为北京市政府所采纳，转化为不久前出台的“村建公租房”政策。

　　《财经国家周刊》记者还了解到，在建议稿经政协讨论的过程中，专家们已达成一个根本共识，即认为当前房地产市场价格波动过大，主要是因为投资、投机的影响。“这就需要有一个根本的纠偏，就是发展房地产市场目的是为了什么？肯定不是为了培育投资、投机。” （记者 王玉光）