楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降(3)

　　北京地产评论人 杨少锋

　　杨少锋：通州的核心区这一片的房价在2004年的时候，通州的房价基本上就在3500到4000之间，但是到今年现在我们看到，现在所有的项目价格基本上全部在两万以上，也就是说从2004年到现在短短的这五年多的时间，整个通州的房价上涨的幅度将近5倍。去年年底到今天春节一下子从一万块钱左右直接翻到了两万，所以通州的房价，它的上涨的幅度在换全国都是非常非常的大。

　　杨少锋告诉记者，北京郊区的通州、房山以及燕郊的房价在去年底出现大幅度飙升，半年的时间几乎就翻了一倍，所以在今年4月楼市调控新政出来以后，这些地区的房价率先于城区开始降价。

　　杨少锋：实际上我们看到从4月份国家出台宏观调控政策之后，根据我们对北京市场的检测，北京从4月中旬开始到现在拿着预测修改这个项目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么说是接近零成交呢，有的楼盘也就是成交几套而已，所以这种整个的销售形势跟去年相比，他是有一个非常大幅的下降。那么在价格上我们并没有看到说许多楼盘会特别大幅度的降价打折

　　据亚豪机构的最新统计，2010年上半年，北京楼市商品住宅成交均价为20161元/平米，同比2009年上半年涨幅达到了62.3%，环比2009年下半年涨幅为26.6%。

　　北京房地产交易管理网及中原地产数据显示，7月上旬北京的二手房成交均价为18150元/平方米，环比6月下旬仅下调了0.1%。

　　杨少锋：咱们接下来我们应该看到7月份、8月份将是北京房价的分水岭，为什么？北京在7、8月份会马上有数十个新楼盘进入这个市场。在进入7月份以后，陆陆续续会有一大批的楼盘加入降价的行列，而且它们这种降价的可能就是一个非常幅度比较大的，不像原来我可能就象征性的打一个什么九五折、九二折啊，像这种折扣已经在，我认为在接下来的市场是吸引不了客户的。

　　从北京和深圳的情况看，在4月中旬国家房地产调控新政出台以后，房价过快上涨的趋势已经得到了明显遏制。那么，全国楼市的基本面是否也出现了这样的变化？

　　近日，中国指数研究院在全国范围内选取了100个城市，对于这些城市6月份的房价走势情况进行了监测和数据分析，7月12日这一结果在北京发布。

　　莫天全 中国指数研究院院长

　　莫天全：就是这一百个城市当中，我们说环比，是吧，6月份跟5月份相比的话，这一百个城市只有上涨了0.36%，几乎可以忽略不计，就是在6月跟5月相比，这个价格几乎没有什么动静，是比较平稳的

　　记者：那有多少城市在上涨？有多少城市在下跌？

　　莫天全：但是这当中挺有意思就是，80个城市，一百个城市当中，80个城市是上涨的趋势，还有20个城市是下降的这个趋势，虽然幅度都不大。

　　在这100个城市，甘肃省的兰州市以3.28%的环比涨幅位居第一，而广东省的中山市则以4.58%的跌幅位居跌幅榜第一位。 6月份全国价格最高的城市是上海，住宅均价为24185元，深圳、北京、杭州的房价紧跟随其后，而这四个城市的房价都突破了20000元每平方米。

　　莫天全：我们对这个十个最主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，还有广州、深圳，这十个城市做了统计，环比，就是6月跟5月比，七个城市还是在上涨，虽然上涨幅度还是在很低的个位数，也有三个城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了2.0%几。

　　世联地产在则将全国的城市分为三类，对其在新政后楼市发生的变化进行了细致的研究。

　　王海滨：蓝色的柱子是成交面积，红色的柱子是成交均价。那么我们看到一类城市成交的面积实际上深度跌幅，那么在两个半月的时候呢，已经下跌了50%。那么他的均价下跌了2.7%，那么二类城市来看的话。成交的面积是下降了26%，那么均价是下降了8.2%。那么三类城市我们看到成交量还是比较正常，还有4%的一个增幅，然后成交价格略有下降，1.4%的一个下降，那么三类城市的区别还是蛮大的。这是政策对三类不同的城市的影响是不一样的。

　　在深圳大学教授国世平看来，尽管从数据上看，目前房价没有很明显的下降，不过房价下跌的趋势已经形成。

　　深圳大学国际金融研究所所长 国世平

　　国世平：尽管现在表面上看着没有下降，但是比如说一百万的房子，或两百万的房子，他送你二十万，或者送你十万，那么送你十万和送你二十万，实际上等于你已经下降，但是对于地产商他不愿意敢轻易降价，他宁肯送，或者送你的面积，或者送你的现金，但是他不敢去降价，因为去降价的话，他就觉得给人家一个错误的认识，房价下降了，但是真正的价调已经开始下调了。

　　国世平认为，在楼市新政出台后，市场成交量出现大幅度回落，而这正是价格下降的先兆。在国世平看来，中国的房价收入比已经远远超出国际公认的合理水平，房价也远远超出了普通工薪阶层的承受能力，房价回落将是必然的结果。

　　国世平：如果中央的政策只要坚持到明年，那么我认为，或者到明年年底，我认为北京、上海、深圳、广州，四个一线城市的房价应该是跌一半，那么对于二线城市，比如说涨得比较高的，比如说像南京，像那种二线城市涨得比较高的，它起码跌到30%或者到40%，但是对于还有一些城市，比如长沙、重庆，这一类的城市的话，应该跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是县级市，那么地级市有的很低的可能不会跌，它维持在现有状态，它跌也不会跌，但是可能在全国恐慌性的抛盘中，他可能会跌一点点。

　　半小时观察：

　　无论王海滨还是国世平，都认为房价下跌是迟早的事。而国家统计局最新发布的上半年全国房地产市场运行情况显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。一些专家认为，这标志着房价的拐点已经出现，但这也意味着房地产调控进入到一个关键时期，房价暴涨需要遏制，可楼市调控又带来了股市下跌、钢材市场低迷等隐忧。如何在楼市去除泡沫的调整中，避免出现大起大落，伤及实体经济？考验着经济主管部门的智慧和决心。从这个意义上说，三个月的楼市新政仅仅是个开始，真正的艰难还在后面。