南京别墅市场在玩“潜伏” 开发商做好过冬准备

　　在楼市新政所带来的阵阵寒风中，原本被业内人士视为新政“避风港”的别墅市场，也未能独善其身。网上房地产公布的统计数据显示，与住宅项目一样，南京别墅市场在上半年也同样遭遇了拐点，特别是从5月开始，逐渐走入了低谷。

　　为什么目标高端市场的别墅物业，也会受到较大的冲击？在市场走淡之时，别墅的开发商又采取了怎样的应对措施？下半年南京别墅市场会有哪些新变化呢？本报联合365地产家居网进行了调查。

　　“金三银四”曾创下新高

　　2010年的南京别墅市场，开局十分顺利。在经历了2009年别墅市场异常火爆之后，今年1月南京别墅成交面积达到了近2万平方米。而1月的市场供应量，也仅仅是刚超过2万m2，因此，此时的供需比基本达到了1:1。在供需双旺背景，别墅价格也有了一定幅度的上涨，2009年还在10000元/m2左右浮动的成交均价，在1月已上涨到12000元/m2左右。

　　接下来的2月，或许是由于春节假期的原因，虽然别墅市场的上市量一度达到了近35000m2，但成交面积仅为10000m2。在供大于求的形势下，南京别墅市场的成交均价有了小幅回落。从1月的12185元/m2左右下降为11637元/m2，下降比例接近5%。但多数业内人士认为，此时的别墅需求只是被短暂隐藏了。

　　在有着传统旺季之称的“金三银四”中，别墅成交面积连续上升，从接近2万m2增长至5.5万m2以上，创下了今年以来的新高。与此同时，市场的供需双旺催生出了价格新高。两个月的别墅成交均价都超过了15000元/m2。特别是3月的15444元/m2，据了解，这个价格是2009年2月以来15个月中的最高点，堪称顶峰。

　　新政之后量价齐跌

　　与对普通住宅的预测有所不同，在新政出台之后，不少业内人士表示，由于别墅市场以高端客户为主，因此受到政策的影响会很小。而4月南京别墅市场的优异表现，也在一定程度上巩固了很多别墅开发商和购房者的信心。许多专家甚至表示，新政之下别墅类产品将成为“避风港”，新政对于别墅市场没有实质性影响，新政后别墅会更抢手等。

　　然而，5月别墅市场量价齐跌的事实，最终让持上述观点的业内外人士美梦落空了。网上房地产统计的数据显示，5月南京别墅市场的成交面积仅为7000多m2，环比4月的55000多m2下降幅度达到了85%以上。在成交均价方面，下跌的趋势也一样明显。5月的数据为13883元/m2，环比4月的15247元/m2下降了1364元/m2，下降幅度几乎达到了9个百分点。

　　刚过去的6月，南京别墅市场似乎还是没有较大起色。据网上房地产统计，6月全市别墅成交面积为1万m2左右。虽比5月略好，但综合上半年南京别墅市场的成绩看，总体趋势还是下滑。此外，除了销量不佳之外，6月中多处别墅遭遇退房，也是让很多开发商头疼的一件事。

　　别墅项目玩“潜伏”

　　对于别墅市场出乎意料地转冷，更多别墅项目的开发商选择了“潜伏”的方式来应对。南京一家研究机构在4月曾预测，5月为市场旺季，别墅市场有可能迎来推盘高峰。而后来的事实却是，4月曾宣称5月推盘的14家开发商中，后来按时进行销售的只有不到7家。

　　365地产家居网别墅频道总监郭振新将别墅的“潜伏”归结为三点原因，首先是市场发生了变化，别墅客户虽然没有直接受到新政打击，但新政特别是房产税传闻对他们心理上造成的影响是不容忽视的，很多人的态度从不受影响变为先观望再说；其次，不少别墅项目工程进度跟不上，特别是一些在品质上要求较高的开发商。另外，去年别墅市场的过度热销已经透支了今年的市场，大家还在等待购买力的恢复。

　　当然，多数业内人士承认，这些原因中最重要的，还是新政导致了客户心理的变化。在一线负责销售的加州城销售经理李超，可以说是深有体会。“4月和之前来的客户，关注点更多是品质；而进入5月以后，客户对于价格越来越来敏感。很多购房者都问，现在政策都出来了，你们还不优惠？”

　　开发商做好过冬准备

　　“在新政影响下，今年南京别墅上市量将达不到年初预计的水平。”网博研究机构这样表示。2010年年初，各方预测，年内南京包含都市圈的别墅上市量预计将达到3000套以上，供应面积约为100万平方米。但截至目前，已销售的别墅房源不足预期的1/3。“一方面，很多别墅是去年下半年才开始赶工期，今年上半年尚未达到销售要求；另一方面，新政使不少别墅项目在上半年采取了观望态度，将推房时间拖到了下半年。而今年大量房源推迟上市，无疑也会造成下半年将迎来一波别墅上市高峰。”

　　鉴于此，不少别墅开发商已经开始准备对策。珍珠泉九号的市场总监齐旋就表示：“下半年我们的推广方式会有变化，肯定要做好过冬的准备。”

　　-本报地产评论员 李汇丰