南京二手房价开始下滑 二手房淘金机会来了

　　4月中旬二套房贷新政出台后，二手房市场的投资需求受到明显抑制，刚性需求也陷入观望，市场成交量应声而落，挂牌房源却大大增加。随着新政的持续和深入，虽然全市二手房挂牌均价依旧保持在高位，但江北、江宁、河西等区域的二手房价开始率先出现下滑，一些二手房源的报价要比区域内在售的新房价格便宜不少，这让部分购房者重新关注到二手房市场。

　　买下奥体新城二手房

　　10个月赚了75万

　　称得上资深投资者的邹女士前后经手过6套房，每个都大赚，不过最初她买下的都是新房，关注二手房是从2008年开始的。“当时为了给孩子上个好幼儿园，我看了不少新楼盘，比较下来对奥体新城比较满意，那里的幼儿园挂的是南京一幼的牌子，不过当时售楼处没有新房源在售，开盘还要等好几个月，赶不上幼儿园新生报名的时间，不得已只好选择二手房。”

　　2008年7月，邹女士以9800元/㎡的价格买下了奥体新城一套98㎡的二手房，孩子也顺利地上了小区内的幼儿园。入住几个月后，邹女士发现这套房子因为靠近马路会有些吵，年轻人没什么，但家里的老人住不习惯，因此还是搬回了原来的房子，这套二手房也挂到了中介那里准备转让。让邹女士意外的是，买下来不过大半年，这套房子已经增值了很多，而且很抢手，想要看房的电话一天能接到十几个。2009年4月，这套房子以1.65万元/㎡的价格卖出，“大概10个月的时间吧，赚了75万”，这让邹女士对二手房投资产生了兴趣。

　　她很快又在城中看中了一套二手学区房，买的时候单价是1.3万，现在已经涨到2.3万了。因为孩子上小学还有好几年，邹女士把这套二手房先租了出去，“才40㎡大的房子月租金2000元，算是不错的了！”

　　对于今年4月中旬出台的二套房贷新政等一系列调控政策，邹女士反倒认为是个机会，她认为房价长期来看仍会保持上涨态势，所以自己仍会继续关注房产投资，调控之下更容易出现质优价廉的好房源。

　　新城区二手房价下滑

　　吸引投资者抄底

　　2009年，南京房价突飞猛进，异军突起的二手房市场吸引了不少买房人和投资者的目光。有中介机构统计称，当时南京二手房市场上的投资比例整体已达到了三成，江宁、奥体、浦口则超过了三成。进入2010年后，受调控政策影响，各大银行纷纷收紧了房贷的口子，不少20年以上的二手房贷款非常困难，使得二手房市场成交量骤减。

　　统计数据显示，2010年上半年和2009年同期相比，南京二手房市场的房源量增加了50%，而交易量和去年同期相比下降超过20%。从挂牌价看，据365地产家居网统计，6月南京全市二手房挂牌均价11963元/㎡，与5月的11901元/㎡基本持平。但在南京全市11个区中，有7个区的6月挂牌价比5月有不同程度回落。其中，浦口区二手房个人挂牌均价7736元/㎡，环比5月下滑4.67%，再度成为全市挂牌价回落幅度最大的区域。另外，建邺和江宁两区挂牌均价分别为16311元/㎡、10059元/㎡，环比5月分别下滑2.98%和2.91%。三大新城区跌幅领先其余4大区域。

　　以江北为例，来自一些房地产网站的二手房源信息显示，目前江北的二手房价格相比此前大幅下滑，单价6000元左右的房源比比皆是，个别楼盘还出现了“5字头”的房源。

　　房价的下滑使得部分购房者重新关注到二手房市场。笔者从中广置业、满堂红、我爱我家等几家知名中介了解到，6月以来看房人数已经有较为明显的上升。6月底365地产家居网组织的河西二手房看房活动中，有21%的参与者明确表示是纯投资或半投资半居住需求。

　　投资二手房

　　税费成本相对较高

　　二手房市场投资呈现出再度升温的趋势，那么，买房人如何在二手房投资中淘得真金？二手房投资中又应注意哪些事项呢？

　　我爱我家市场部经理舒莉莉表示，一手房和二手房各有其优势，购买二手房的好处主要有两点：一是二手房是现房，房子本身质量、配套等问题一览无余，配套到位率要比新房高出许多。二是二手房即买即住，不用等待，特别是一些已装修的二手房，基本上是拎包入住，给着急结婚和改善性的自住型购房人省去了许多麻烦。而新房是期房，一些配套等多未到位，另外在入住时间上一般要等上一年甚至两年的时间才能入住。但在税收方面，买二手房要缴纳的税费比买一手房多很多，购买一手房只需缴纳契税与公共维修金，而购买二手房，虽然公共维修金不用再重复缴纳，但是要缴纳契税，许多房产还要缴纳5.5%的营业税以及全额1%，或差额20%的个税，此外还有中介费用。

　　在中广置业岔路口店的韦举经理看来，地段、配套以及楼盘的品质、管理等因素决定了房屋未来的升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，比如江宁的二手房虽然在新政之后价格有一定幅度下调，但面积不大、总价不高、地铁沿线的二手房一直很受欢迎。韦经理还表示，房地产市场的日益成熟使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能，现在投资二手房不妨选择通过出租获得稳定、长期收益的方式。

　　-本报地产评论员 刘莉