土地“首付”提高能够降房价？

　　国土资源部总规划师胡存智在日前召开的2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这一信息迅速被外界解读为，国土部将提高开发商买地“首付”。对处在新政考验中的开发商，这一信号又将会带来什么样的影响？为此，我们邀请南京房地产开发建设促进会秘书长张辉和江苏中浩投资集团副总裁段凯炜就此进行探讨。

　　此举可能使房价不降反涨

　　张辉 南京房地产开发建设促进会秘书长

　　我认为应该降低门槛、鼓励企业拿地，吸收开发商手上的资金。手上的资金被吸走，房子又卖不掉，开发商的资金压力才会越来越大。”

　　提高拿地保证金的逻辑和收紧开发商贷款、限制融资等手段一致，无非是提高开发商拿地的门槛，恐吓开发商调控收紧不敢拿地，减少地王出现，降低地价，拉动房价下降，其核心在于“通过拉低地价拉低房价”。这是土地调控影响房价调控的重要形式之一，同时，降低地价也是国土部门的调控目标和成果。

　　但同时，开发商不敢拿地，也没钱拿地，地方政府也不愿意贱卖，必然造成土地实际成交量的下滑，又会在市场回升周期造成住房供应量的紧缺，最终形成供不应求下的房价飞涨。2008-2009年已经连续两年土地成交量低位运行，今年如果再不增加土地供应量和实际成交量，后续可能形成长达3年的住房供应紧缺。

　　在这种情况下，要想控制房价上涨，对需求的控制(二套房贷等政策)绝对不能有丝毫放松，只要略有放松，就极有可能会形成供不应求、房价大涨的态势。因此，未来3年的房地产市场可能“不是以销定产，而是以产定销”，即有多少供应量，释放多大的需求，供应量不足就只能压着需求不放。

　　在这个时候如果还采取提高拿地首付这样的举措，无疑会进一步降低土地成交的规模，加剧下一轮增长周期的供应紧张局面。因此，在调整时期，要发挥调控作用的话，正确的做法应该是降低门槛、鼓励企业拿地，吸收开发商手上的资金。手上的资金被吸走，房子卖不掉，没有新增资金回笼，开发商的资金压力才会越压越大。土地成交量大了，未来的房价就不可能涨上去，或者说不可能涨得快，开发商在土地成本压力和房屋消化压力以及未来预期不乐观的情况下才更可能降价。

　　“首付”提一成影响不大

　　段凯炜 江苏中浩投资集团副总裁

　　开发商在拍地前，肯定会做全款的充分资金安排，谁会仅仅准备刚刚好的二成或三成的资金？这项政策如果实施，对开发商影响不会大。”

　　今年3月份国土部就发布了“19条”，要求开发商拿地须先缴20%保证金，提高了开发商拿地的门槛，很大程度上是为了遏制地王的频繁出现。现在再将土地出让的保证金提高到三成，对开发商影响不大。

　　既然之前已经要求拿地先缴纳2成土地出让保证金，那么开发商在拍地前的资金准备中，肯定会做全款的充分资金安排，谁会仅仅准备刚刚好的二成或三成的资金？对地块的资金承受能力决定了开发商的拿地策略，而不是在付款方式上纠缠。所以如果这项政策如果出台，它的决策依据很让人疑惑，是二成、三成还是四成保证金能真正起到作用？

　　同时，土地参与宏观调控应该利用地租的导向作用。国家可以通过地租杠杆来实现“让利”与“取利”，从而有效调节资本在不同的级差土地以及部门和产业间合理流动，直接或间接制约甚至是决定投资的方向，出让金付款方式的改变作用非常小。

　　从另一方面而言，土地出让保证金提高到三成，提高的资金无疑是提高了开发商资金利用的成本，本来原先可以晚付的资金现在早付了，提前支出就将资金成本也提高了。那么这部分增加的成本就可能会分摊到未来房屋销售当中。因此，在市场化运作情况下，开发商在合理利润率追求下，会将因土地出让造成的资金成本转移到房价中，可能的结果将是促进未来房价的上涨。

　　由此说到眼下市场行情冷淡开发商究竟该如何选择的问题，如果你对现在的销售速度能够容忍，资金宽裕的话自然可以继续维持现状。如果希望销售速度能够加快，还是要动用价格杠杆。这是很正常的市场法则。

　　-本版主持 彭平