三套房贷“外紧内松”：首付六成即可享受

　　住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹日前公开表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。然而此话出口不久，住建部以及银监会立即出面称调控将继续严格执行到底。目前市场层面上“二套房”、“三套房”究竟是何状况，记者调查发现，“三套房”房贷“外紧内松”。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　市场暗访

　　三套房：首付六成即可享受

　　记者从多家商业银行了解到，三套房贷的申请从原本的遮遮掩掩，已经逐步明朗化。兴业银行个贷部的工作人员告诉记者，只要首付不低于5.5成，利率上浮15%左右，即可以申请到三套房贷款。此外，交通银行也表示，目前只要符合相关规定，也可以申请到三套房贷款。中原地产研究与咨询部经理马冀表示，三套房的开闸并不是最近的事情，之前银行对一部分资质优良的客户就已经开放了三套房。房地产贷款是银行零售的主营业务，风险低，量大，银行对这块业务的需求还是很大的。4-5月份贷款的连续收紧已经使得银行的贷款收入降低，目前楼市成交持续走低，政策效应体现，银行的三套房开始从暗处走向明朗化。

　　记者了解到，目前多家商业银行都明确三套房的申请门槛，首付5.5-6成，利率上浮15—20%不等。和以往不同的是，大型国有银行相比一向门槛更低的中小银行更为宽松。有业内人士分析，以前大型国有银行条件更严是因为贷款额度不够，目前经过几个月的紧缩，大型银行额度大，弹性高，反而相比中小银行的更为宽松。

　　不过针对近期媒体上传得沸沸扬扬的三套房贷松绑传闻，凯盛经略副总经理赵炜表示这纯属谣言。凯盛经略至今还未接到银行的通知说会放宽对三套房的贷款。目前的三套房贷款政策来看，贷款者必须资信良好，如：没有任何信用卡逾期还款记录，无房贷逾期还款记录，有固定的工作，稳定的银行流水和税单、有一定的存款(存款最低50万)等等，符合这些要求才能申请三套房贷款。贷款成数也只能享受首付六成，贷款利率上浮20%。

　　二套房：认贷不认房

　　从4月份调控以来，认房又认贷的标准致使不少改善住房者被排除在首套房的优惠之外，但是如今这个认定又出现了变化。某位中介工作人员告诉记者，自己刚给一位购房者办理了贷款，他和父母名下共有一套房产，目前又买了一套婚房，原本银行方面告诉他是按照二套房执行，即首付5成，利率上浮10%。但是去办理贷款的时候，银行方面表示，他的资信记录上没有贷款记录，因此可以按照首套房来执行。

　　建设银行的个贷工作人员告诉记者，原本二套房的认定是认房又认贷，但是认房这一块实在很难执行，比如有些人买房子较早，或者在异地很难查到，因此该银行目前就是根据贷款记录来判断是否属于二套房。有银行业内人士表示，认房认贷难度很大，一般对于资质尚可的客户，银行认贷的居多，对于资质不好的客户，可以严格执行认房认贷的原则予以否认。

　　此外，业内有传言表示，只要之前的贷款还清，依然可视为首套房。对此记者致电了包括交通银行、兴业、光大、中信等多家银行，对方均表示目前不存在这种认定方式。交行工作人员表示，认贷的关键就是银行在审贷时调查资信记录，如果上面有贷款记录，就视为多套房，无论之前这套房贷有没有还清。

　　记者调查

　　三套房贷已被认可

　　上周末，记者在奉贤某楼盘售楼处了解到，原本受限制的三套房已经放开。项目销售人员告诉记者，对于第三套房的购房者只要首付五成，贷款利率1.2倍就可以操作。与此同时，二套房依旧首付五成利率1.1倍，至于首套房则可以享受最低7.5折优惠。中原地产相关人士则告诉记者，前期对于第三套房的客户基本很难满足贷款要求，不过现在已可以操作，但是要求首付六成利率上浮20%。不过值得注意的是，虽然三套房已经放开，但是从沪上多个楼盘以及中介公司得到的反馈则显示，实际购买第三套房的客户量与前期并无实际变化。某相关负责人表示，由于现阶段客户主要以首套房以及改善型买家为主，投资性质的第三套房买家出手原本就很谨慎，或许需要等到政策彻底消化之后才会入市。

　　对此，德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，面对银行统一的信贷政策，更多的客户表达出理解和支持，近期基本没有因为“贷款”而引发的纠纷；不像在信贷政策的灵活时期，每家银行的政策不一，为了争取客户资源，争相出台优惠政策，这样反而扰乱了市场秩序，催生了市场矛盾。同时，由于政策的高压，目前没有哪一家银行敢越雷池半步，内部业绩压力巨大，在下半年政策压力弱化后，不排除部分银行将开放“绿色通道”。

　　业内分析

　　连锁反应不可低估

　　银行信贷政策的紧松一直以来被看成房地产调控方向的信号灯。对于住建部和银监会近日的辟谣，某业内人士表示，银行对于二套房和三套房始终是在认真贯彻的，目前的松动只是出现在认定层面，不过该人士同时指出，目前的市场状况在短期内对于成交的影响有限。马冀同时表示，商业银行贷款的放松目前只是从台下转到台上，和之前没有实质性的变化，因此对促进成交短时间内影响不会很大，回暖的根本还在于价格和成交量。蒋旭也指出，目前所有的银行还没有进一步明确的动作，还是按照之前的相关规定在操作，暂时也只能静观其变。所谓的“绿色通道”就是在下半年不排除会有所松动，但也要看“政策环境”，当然，就算“松动”也是仅对“质优”客户。

　　上海富阳总经理王佳则分析认为，银行之所以悄然开闸三套房贷款，主要是与商业银行自身经营需求有关，房地产市场低迷和经济增长的回落，部分银行新增房贷量下降过半，直接导致银行贷款需求的大幅下降，银行信贷压力倍增，拓展三套房信贷业务也在情理之中。但是政策信号的传导效应值得关注，新政出台后三个月来成交均价未见明显松动、成交量却出现一路下跌的低迷局面，并未达到史上最严厉的楼市调控政策目的，而此时松动临时政策，所释放的调控走向信号以及可能诱发的连锁反应仍不可低估，所以最终影响仍要看各相关部门对调控政策的执行力度。

　　赵炜最后也表示，国务院已派人往上海、深圳、广州、北京等地实地考察当地的房地产情况，了解政策对当地楼市的影响究竟如何。如若新政的出台并未对这类城市的楼市起到限制作用，不排除政府会出台更多的调控政策来控制这些一线城市房价的可能性，因此未来的信贷政策只会越来越紧。目前的回暖只是在新政强压下的一次正常反弹，后市预计仍然不容乐观。