房价高僵持房租上涨 地产调控下缘何买不起租不起

　　“楼市不是宏观调控吗，怎么现在是买不起房也租不起房了？”小林这样问记者。

　　小林2009年毕业，进入北京市某单位，成了一名公务员。跟绝大多数大学毕业生一样，他选择租房来解决居住问题。

　　在东北三环附近，小林和人合租了一套小两居，当时的租价为每月2000元。但到了今年4月底，房东表示，租金要涨了，要提高到每月2700元。

　　小林告诉记者，自己每个月的工资只有2000元出头，租金上涨之后，每个月花在租房上的钱已经超过月工资的一半，生活压力一下子就大了起来。

　　今年上半年，在北京、上海等一些城市，租金大幅上涨已经让不少人感到压力。

　　根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据，上半年的北京市租金均价为每月每套2713元，与去年同期的2322元相比上涨了16.84%。在上海、广州、深圳等城市，租金也出现了类似的上涨。

　　而在房地产交易市场上，一手、二手住宅的价格依然高挺，还没有出现公众期望的价格下跌。

　　一面是房地产市场调控，另一面却是房价的僵持和租金的上涨，是什么原因造成了这种困局？

　　租金上涨是中介炒作？

　　就在上周，一份住房和城乡建设部主持的调查报告成为焦点。

　　根据媒体报道，这份报告由住房和城乡建设部安排，其下属的房地产经纪人学会实施。报告调查了京、沪、穗、深等城市房租价格暴涨的原因，得出的结论是，房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东，推高房租或劝说房主推高房租。

　　记者与住房和城乡建设部、中国房地产估价师和房地产经纪人学会取得联系，但并未得到有关该报告的肯定答复。

　　那么，中介是否是推高房租的元凶？

　　伟业我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖在看到这样的新闻时，非常惊讶，他向记者表示，中介公司根本不可能有这样的能量推高房价。

　　“我们公司也参与了这个调查，当时住房和城乡建设部要求每个城市出两家中介公司参与。”胡景晖说，上周才把报告递交给住房和城乡建设部，该部也就是在上周才把各个城市的报告收齐，并没有得出任何结论。

　　胡景晖告诉记者，中介是可以鼓动房主涨租金，但租金上涨后市场并不见得会认同，租金上涨而没有人来租，房屋就闲置了，房主不至于傻到听从中介的摆布。

　　按照他的解释，2008年由于奥运会，北京很多房主都想借机大赚一笔，纷纷提高租金，这一年，北京的房租价格都处在高点。2009年还处在金融危机的阴影中，CPI都是负的，租金处在低点，有些房主还主动降房租，就怕租客不租房。但今年，我国经济整体出现反弹，CPI的数据也在变化，大米、绿豆、蔬菜价格都在上涨，房主的心理也很简单，这些都涨了，房租为什么不涨？

　　“客观地说，今年上半年房租确实上涨了，而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景晖说，房租的高低最终还是由市场供求决定。

　　他告诉记者，2008年房租大涨，但绝大多数房主并没有赚到钱，市场并不认可那个高位的价格。从2009年开始，包括北京在内的国内很多城市旧城改造力度都在加大，北京每年又有六七十万的人口进入，再加上高校毕业生的增加，客观上对房屋的需求是在增加的。人多房子少，造成的结果，要么是涨租金，要么是涨房价。

　　在另一个层面，从2009年年底开始，国家开始新一轮的房地产市场调控，政策直接打压需求，抬高了购房门槛，也影响了购房人的心理预期。房价这几个月都处在僵持阶段，交易量一落千丈，没人敢买。

　　“那这些房屋需求是不是不存在了？”胡景晖说，当然不是，由于这些原因，很多人已经把租房作为在北京生活的一种长期选择。按住了购房需求，租房的需求就会增加。这就导致了房租的上涨。

　　楼市调控、经济回暖、拆迁量增加、毕业生增加等诸多因素都是胡景晖眼中今年租金上涨的原因，他告诉记者，今年5月的租金水平与年初相比上涨了11%左右。但是，自6月下旬至今，租金价格明显缺乏继续上涨的动力，不少区域的租金开始维稳，并出现了不同程度的下降。

　　“在今年上半年房租的上涨中，中介也许能起到作用，但根本的还是供求关系在发挥作用。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　他认为，去年年底开始的楼市调控政策出台后，很多想买房的群体开始观望，转向了租赁市场，不论是暂时租赁还是长期租赁，这种量的转移是明显的，尤其是在北京、上海等特大城市。

　　去年以来，实体经济的慢慢恢复也带来了对房屋的需求增加。北京很多商业地产、写字楼的空置率已经开始下降。

　　“从结构上看，租金的上涨并非所有出租房，主要还是中低端的房屋租金在上涨，5000元以上的高端房屋租金并没有明显变化。”陈国强说。

　　另一家大的中介公司中原地产的分析与胡景晖颇为类似。

　　中原地产工作人员告诉记者一个实际交易中的案例。北京市的李先生在通州世纪星城一直出租一套两居室，两年前到现在一直租给一对在国贸上班的小夫妻，2000元的月租一直没涨过，而最近看到很多报道都说房租涨了，在要续签下一年合同的时候，李先生表示要提价到2500元。

　　然而，李先生的租客——这对小夫妻也因为房租上涨，选择土桥一套1800元的出租房。搬家以后，李先生用了一个多月时间才找到一个愿意以2400元的价格承租的客户。仔细一算账，虽然一个月多了500元，但是因为空置期长了，以前一年实得24000元,现在一算其实也就26000元。而且为了新客户还添置了几样家具，一算账，并没有得到实惠。

　　据北京中原三级市场研究部统计，因为4月中旬楼市调控新政的影响，大量的购房者开始观望，从买卖市场脱离转移到租赁市场，租赁价格上涨迅速。但是到了6月中下旬，租赁价格在年内首次出现了明显的下调。中下旬均价为2765元／月相比6月初下调已经达到2.8%。而且空置时间也明显拉长，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置时间已经达到了13天，特别是租金超过4000元的房源，空置期已经超过20天。