执行差别化房贷不能单靠自律 违规放贷应受罚

　　假如违规放贷不受罚，非但引来更多同行追随，而且给市场带来错误的预期。

　　此次楼市调控的核心是实施差别化信贷，因而，银行对二套及以上房贷的态度，直接关系到调控的成败。

　　-专栏张炜

　　上海及江浙地区部分银行对二套和三套房贷的松绑，引来“史上最严厉”房地产调控会不会夭折的议论。住建部、银监会、国资委12日做出回应，强调将坚持调控政策不变。不过，对于个别银行会不会“暗渡陈仓”，或像2009年那样变相违规放贷，盼望房价降下来的购买者未必放心。

　　二套房贷政策始于2007年，即央行和银监会先后发布“2007年359号文”和“2007年452号文”。在金融危机背景下，2008年中央和地方纷纷推出楼市救市政策，个别地方政策要求降低房贷门槛。可在监管层面，并未推翻过“359号文”。而二套房贷的变调突出表现在2009年，若不是当时众多银行对二套房贷给予首套房贷相同的7折优惠利率，放任高风险的炒房客进入楼市，投资投机购房的需求会有那么高吗？某种程度上说，二套房贷违规放贷影响了2009年楼市供求，也改变了市场对房价走势的预期。

　　从监管部门的态度来看，一直要求对二套房贷执行1.1倍利率。例如，上海银监局2009年4月印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，规定除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。但笔者在2009年7月采访上海某楼盘时，工行等银行现场设摊的工作人员均称，二套房贷可以申请到7折优惠利率。就在同一天，这些银行的客服却称二套房贷不能享有7折优惠利率。换言之，一边是监管部门反复强调，严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名放宽贷款优惠的适用范围，另一边，不少基层银行依然大打“擦边球”。

　　今年4月份升级的楼市调控，进一步抬高二套以上房贷的门槛，提出房价上涨过快地区暂停发放第三套以上房贷。对此，各银行的响应较2007年二套房贷政策出台时明显迅速，主动暂停发放第三套房贷。可让人心存疑问的是，银行执行的同时有没有“小九九”？二、三套房贷的收紧与贷款额度紧缺有没有关系？个人房贷业务的不良率极低，至今被公认为优质资产，银行的收紧或许不一定心甘情愿。尤其调控带来楼市成交萎缩，导致房地产投资的下滑，对整个房地产贷款业务构成影响。2009年12月末，上海银行业房地产贷款余额占各项贷款的比重为27.7%。如此高的占比，让银行不仅看重贷款质量，而且关注贷款数量的变化。倘若银行继续把个人房贷业务看作香饽饽，贷款额度相对较为宽松之时，不是没有因追逐利润而低门槛放贷的冲动。这种冲动尤其可能发生在基层银行以及中小银行中，进而引发新一轮争抢房贷市场份额的竞争。

　　回过头来看前两年二套房贷的违规，可发现监管力度值得商榷。其实，监管部门不是没有说过“加大检查力度，严肃处理相关违规行为，以维护银行业市场竞争秩序”。可在外界看来，没有一家银行因突破政策“红线”而公开受罚。如今，房贷松绑又一次出现，个别银行重新受理三套房贷，有的灵活操作二套房贷认定标准。虽然二套房贷还没有放宽到2009年普遍7折利率优惠的程度，但足以引起有关部门的重视。

　　严格执行相关政策规定，单靠银行自律是远远不够的，更需要加大监管力度。对于变相低门槛放贷的银行，监管部门不仅应该重罚，而且有必要将处罚公之于众。假如违规放贷不受罚，非但引来更多同行追随，而且给市场带来错误的预期。近期的股市反弹中，房地产板块整体涨幅强于大盘，个别房地产股成为涨停板上的活跃股，就因为误读了房贷松绑的信号。

　　此次楼市调控的核心是实施差别化信贷，因而，银行对二套及以上房贷的态度，直接关系到调控的成败。高房价带来楼市泡沫，留下的后患不容低估。高房价还导致大批人买不起房，造成一系列社会问题。遏制房价过快上涨，不能毁于个别银行对局部利益的追逐。面对房贷松绑的苗头，必须采取有力的监管措施，防止重蹈“说一套，做一套”的覆辙。