世博周边准“地王”乏人问津 定价过高或是根源

　　世界杯后，上海世博会是眼下全国乃至全世界最为关注的公共活动。但是，作为上海乃至全国房地产市场最热的板块，世博会周边的地块却惨遭“滑铁卢”。上海市规划和土地资源管理局昨日(7月13日)公告称，世博会园区附近的卢湾区第104街坊137D-3地块被终止预申请程序。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，按照上海市土地预申请制度规定，上述地块提前终止预申请程序的原因，很有可能是因为最初价格定位失当，导致土地尚未进入拍卖环节已经“流拍”，而这可能成为上海首个预申请不成功的地块。

　　准“地王”未卖先“流拍”

　　《每日经济新闻》注意到，今年4月23日，上海发布了年内第一批预申请地块，其中卢湾区第104街坊137D-3地块由于紧临世博会浦西场馆而广受关注。该地块尚未拍卖，起始拍卖价格就达到了42684元/平方米，已接近上海土地拍卖的成交单价纪录，堪称准“地王”。尽管如此，该地块仍然受到了包括保利、绿地、瑞安等巨头的关注。

　　有分析师甚至因为该地块的上述起始拍卖价格预言，整个世博会场馆所在区域会成为上海第五个奢侈品集中的商业圈。

　　但是，上述美丽的前景描述很快就成为“黄粱一梦”。昨日，上海市规划和土地资源管理局公布的最新公告称：根据出让人要求，现终止沪预申请告字(2010)第1号出让预申请公告中卢湾区第104街坊137D-3地块的预申请程序。

　　宋会雍说，根据上海市规划和土地资源管理局公布的“上海市建设用地预申请制度”，终止建设用地预申请程序只有两种情况：一是地块预申请公告期期满；二是预申请公告期满15天且有3个或以上预申请人获得资格确认，同时发布正式出让公告。

　　但是来自上海方方地产咨询机构的最新监测结果显示，上述地块在预申请公告期内只有1家房企提出了预申请。与此同时，上海市规划和土地资源管理局昨日也没有同时发布上述地块的正式出让公告。

　　宋会雍因此认为，上述地块很有可能成为上海建设用地预申请制度颁布实施以来，第一幅预申请失败的土地。

　　定价过高或是根源

　　宋会雍表示，价格定得过高，或许是上述地块成为首例预申请失败案例的最主要原因。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，尽管因为世博会而被全国关注，但整个卢湾世博板块的住宅卖得并不好，位于世博会场馆附近的两大楼盘——丰盛皇朝和华丽家族汇景天地6月份以来都只卖掉了20多套公寓，且多是位于低区的低单价住宅，扣除1万元的装修标准，实际房价不过40000多元/平方米。

　　21世纪不动产上海锐丰汇龙店经理张前军也表示，世博板块二手房的成交量同样不妙，成交量仅仅和5月份持平，而成交价格也只有30000元/平方米~40000元/平方米左右，“至于板块内的商铺租赁和销售情况则更加糟糕，少有人在这里开店经营。”

　　方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川说，上述地块不仅价格高，而且可以开发的面积太少，只有3000平方米。大部分公司开发完成后，只能通过持有出租来收回长期投资，或者一次性转让给其他投资机构获取收益。

　　“虽然整个世博板块因为世博会的召开，配套、市政等多项设施大大改善，但这些环境的改变还是难以支撑地块的楼价，目前该板块的土地楼板价卖到40000多元/平方米，还是有点贵。”他猜测，上述地块很有可能会等世博会结束及整个卢湾滨江区域的整体规划出台以后，与周边其他地块一块打包出售。

　　事实上，自5月份开始上海土地价格已经连续多月下跌。7月2日，临近世博会上海浦西馆的徐汇区滨江C单元188NQ-1地块 (龙华机场3号)仅仅以9.28亿元被上海隧道工程股份有限公司摘得，折合楼板价仅12789元/平方米。而去年9月，该地块附近的一幅龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米。

　　昨日，参与了竞买上述龙华路1960号地块的一家开发商向《每日经济新闻》表示，幸亏当时没有高价拍地，否则必然会被深度套牢。(记者 杨羚强)