楼市僵局待解 投资客转战商业地产(2)

　　-投资商业地产Q&A

　　重视升值潜力不能光看近期租金回报率

　　如何投资商业地产?本报专访了中原地产物业部副总经理潘婉霞、仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松、世邦魏理仕商业服务部华南区董事林丹、满堂红写字楼部总监刘星等业内专家。

　　考察发展商的运营能力

　　Q:为什么投资商业物业?

　　A:商业物业比住宅收益稳定,回报率高。

　　商业物业的稳定并不是说它不是政策调整的对象。物业税的开征也包括商铺,主要是商铺出租回报率、稀有性、受物业税影响小。像30多层的楼只有首层是商铺,放盘量比较少,尤其是地段好的优质物业,很抢手。而且投资周期长,一拿就是8到10年,甚至可以养两三代人。

　　Q:买商业物业要做什么准备?

　　A:考察发展商运营能力。当前政策效果显现还需要一段时间,无论住宅投资还是商业投资,都要谨慎而为。尤其对于商业地产的投资,更多应考虑发展商的运营能力与长期投资的能力,而非单方面的宣传推广。商业地产成功与否,取决于能否聚集人气、形成浓厚的商业氛围。

　　在决定投资商业地产之前,投资客一定要做好前期工作。要多走走不同定位、时段、地段的运营情况,比如人流情况、租金水平、零售商的承租能力等。买了商铺后也不能松懈,因为租给不同的零售商回报率不尽相同,比如租给餐饮租户,回报率就没有珠宝业租户高。

　　Q:买什么样的商铺比较好?

　　A:根据手中资金选投资地。资金充足的买家,可选择能立竿见影兑现回报的投资成熟商圈。但也必须看清楚目前的出租状态,避免投入“旺地冷铺”。资金一般的买家,可选择中大型住宅社区板块的配套临街商业,稳扎稳打逐步实现回报。资金较少的,可投入到新兴地区,尤其是商住价格非常贴近的新项目,前景空间更大,但务必沉住气。

　　Q:商铺的回报率怎么样?

　　A:整体而言,广州商铺的回报率有逐步下降的趋势。2003年—2007年,商铺都有7%—8%的高回报率;进入2008年,回报率已回落到5%左右,很多投资者但求能买到铺位便心满意足。商铺越旧、区位越成熟则总价、租金越高,而住宅越旧就越贬值。商铺的维护成本低、空置率低,但入市门槛较高。像宝业路某商铺,总价2650万元,现在租金4万元/月,租金回报率只有1.8%,仍有很多人抢着买,就是看好它的升值空间,因为该物业以后可以卖到10万元/平方米。此外,现在很多买家喜欢买吉铺多于买带租约的商铺,由于商铺升值快,所以买家都嫌带租约的物业之前所定的租价太低。

　　投资商业地产应看重长远

　　Q:商业物业升值潜力大吗?

　　A:要根据具体物业来看。对于投资者来说,在选址商用物业进行投资时,要多评估物业的升值潜力。如果仅仅看近期的租金回报率,相信会很失望。如10年前,一间商铺的售价是1万元/平方米,而月租金收益可达1000元/平方米;而到今天,商铺售价可能高达10万元/平方米,而月租金却仍只有1500元/平方米。虽然租金回报率下降了,但其升值幅度是巨大的。这也是很多投资者选择商用物业的一个重要原因:不看短期收益,看长期的物业升值潜力。在现阶段,广州一些社区商铺、有经营实体的专业市场也位于成熟商务区域的写字楼,都是较好的商用物业投资选择。

　　投资商业地产更应该看重长远。投资客转战写字楼市场并不一定能马上带动写字楼售价在年底继续攀升。因为此次房地产调控政策,同样会影响到其他相关产业链上的企业,不少企业在年底前的资金可能出现紧张,小单的成交量虽然会有所上升,但大单产生的可能性会降低。而随着年底前不少写字楼的放量供应,甚至会轻微拉低价格。

　　Q:买商业物业要小心什么?

　　A:别抱着投机取巧心态。面对全年200万平方米的巨大供应量,亚运的概念炒作或许会吸引部分国内新租户和国际顶级品牌旗舰店的进驻,但想让这些商家长期惠顾,除了让他们赚到钱外,没有其他更好的办法。面对后经济危机的态势,投资客必须做好长期投资的打算,不要抱着“炒房团”那种投机取巧的心态。因为商业地产除了受地方经济影响外,还有高额的管理费和租金,在当前经济形势和政策因素多变的市场环境下,还是谨慎入市为好。

　　近10年来,广州的商业地产投资一直处于资产升值状态,风险较小。我认为,投资客大量涌向商业地产,对其影响只会是价值的进一步体现。要注意的是,商业资金投入门槛较大,一般投资者难以入市;在售商业存货量相对较少,大量资金投入后价值升幅会拉高,短期租金实际收益较低,出现未来价现象,容易产生有价无市。若对资金没有周转压力的买家而言,可考虑长线投资。

　　记者牛思远