楼市量跌之后 房价“水分”仍难挤

　　房地产对宏观经济的拉动，有目共睹。然而，房价过快上涨不仅影响民生，而且房地产强大的吸金能力将削弱实体经济发展的动力。基于此，以1月10日“国十一条”出台为标志，决策层启动了新一轮房地产调控，而随后4月17日出台的新“国十条”则标志着此轮调控进入“深入期”。

　　近年来由于工业利润下滑，民间资本炒房热。来自中国指数研究院的数据显示，2002年以来工业企业利润率一直稳定在5%—6%，但房价的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产，同期商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%。在经济发达、民资充裕的江苏，尽管尚无确切数据显示居民储蓄“搬家”进入房地产和外来资金进入房地产业的情况，但只需从部分城市的住房热销状况分析，便不难想见各路资金涌入江苏楼市的“盛况”。

　　且回眸一下新“国十条”出台前一月余发生在苏州工业园区的一幕幕“抢房”镜头——

　　3月21日，海尚壹品二期首批250套房源，遭遇千人抢购；4月3日悦澜湾的首次开盘，上演了售楼处被砸且售罄一空的悲喜剧；4月10日，同时推出的海尚壹品二期加推240多套房源遭抢购、云庭二期加推130多套房源2小时内售罄，亿城左岸香颂开盘首推200多套房被800多组客户3小时内抢购一空……据了解，2009年上半年，园区湖东的房价在每平方米7000元左右徘徊，而当年底至新“国十条”出台前，随着上海、温州炒房团资金的大量涌入，园区房价已普遍“破万”。

　　其实，今年3月底4月初的那股“楼市疯狂”，在我省不少城市存在。而统计显示，无论南京、苏州、无锡还是扬州、徐州等地，今年上半年成交主要集中在3、4两个月。而调控的渐进式推进，使得上半年各地楼市的成交同比2009年上半年，出现不同程度的下滑，有的地方可谓大降。南京“网上房地产”显示，今年上半年南京商品住宅成交19406套，销量不及去年同期的一半。来自苏州空间房地产营销整合机构的统计显示，上半年苏州商品住宅成交18686套，同比下降43.94%；而环比去年下半年也下降了57.91%。

　　今年春节后，扬州楼市迅速升温。3、4两月，当地商品住宅市场月成交量均突破20万平方米大关。而新“国十条”之后，楼市观望浓郁。至6月份，扬州市区商品住宅合同成交面积9.66万平方米，同比下降52.44%，环比去年下半年下降14.97%。

　　市场风云突变，开发商却“表情”各异。大多数开发商预期仍乐观，而在现金流仍充足的情况下，选择了持价观望；少部分则迅速调整营销策略，开始试探性释放优惠，过滤客户；另有一些楼盘推出特价房、降低首付等策略招揽“临界客户”。如此，部分城市房价出现结构性下降，而房价，整体仍维持在高位。

　　上半年扬州商品住宅成交均价起起伏伏——1月环比增长4.82%、2月环比下跌2.83%、3月环比增长8.95%、4月环比下降4.6%、5月环比增长14.25%、6月份环比下跌4.69%。不过，在分析人士看来，这样的涨跌属合理变动。“扬州房价变化不大，虽然房价并没有降下来，但如果没有调控，房价会涨得更高，可以看出，新盘定价已比之前预想的理性多了，市中心之前喊价1万以上的房子，最终售价却是八九千元。”扬州世联投资策划管理公司总经理许世斌说。

　　徐州市区住宅成交均价目前也维持在4000—5000元/平方米。据悉，2009年下半年当地房价一路看涨，突破历史高峰，直至4月新政后住宅均价月平均涨幅变缓，但也仅是小幅震荡。

　　导致房价变动不大的原因，大致有三方面。一是房价的成本构成变化不大。上半年各地土地供应量并未出现实质性变化，地价也没有出现明显回落，加之消费者对品质、配套等要求高，所以，住房成本并没有改变。二是，现阶段我省不少城市的住宅成交以市区住房为多，市区新开盘大部分还是参照去年市场高点时的定价，即便略有下浮，消费者的感知也不明显；三是受调控影响，上半年推盘量较少，各地住宅供应仍处于“供不应求”状态，加之现阶段没有更多的、相对更安全的投资渠道，因此，市场上仍然存在投资需求，刚性需求和改善性需求也客观存在，这些需求，客观上都在支撑房价。

　　中国指数研究院研究总监曹旭东认为，当下观望情绪难以很快缓解，更多开发商可能在三季度主动调价促量。而由于中国经济的内外部环境较为复杂，房地产政策走向存在不确定性。(记者 汪晓霞)