京新规打破物业费开发商"一口价" 可第三方评估

　　物业费10月起可第三方评估

　　北京新规打破物业费开发商“一口价”，可委托评估物业服务质量

　　今后，业主们要交纳的物业费，将不再是开发商或物业公司的“一口价”，而是由委托的第三方评估监理机构来综合评估确定。物业服务质量是否达标、小区物业的交接查验，也可委托第三方机构来承担。

　　《物业服务第三方评估监理管理办法》昨天出台，作为《北京市物业管理办法》的配套文件，将于今年10月1日一起实施。

　　在售房物业费评估后写入合同

　　据介绍，在物业服务中引入第三方机构来评估，这在全国尚属首次。

　　“过去，业主和开发商、物业公司之间发生矛盾时，往往找到政府主管部门或法院来‘裁判’，但这个‘裁判’并不专业，往往会出现物业矛盾双方‘公说公有理、婆说婆有理’。”市住建委副主任张农科说，此次引入了第三方监理机构，这些问题交由第三方机构来评估，政府部门则成为了游戏规则的制定者和秩序维护者。

　　过去，小区业主交的物业费，大都是开发商或物业公司的“一口价”，而今后，物业费标准将由第三方机构来评估确定。

　　“按照《办法》的规定，今后开发商应当在销售房屋前，确定小区物业的服务等级和服务标准，并从房屋主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取第三方机构，对服务费用进行测算，测算结果要在售楼场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。”市住建委相关负责人说。

　　此外，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可委托第三方进行物业服务费评估；业主和物业服务企业就服务费用发生争议时，同样可以共同委托评估。

　　服务是否合格可委托评估

　　第三方评估监理机构还可以承担物业项目的交接查验。开发商向全体业主移交小区物业项目时，可以共同委托第三方机构，对小区的公共部位和共有设施等进行查验并出具查验报告。评估费用由开发商承担。

　　此外，业主、业主大会或其他相关部门可以委托第三方评估监理机构，对物业服务的质量进行评估。“评判”小区物业服务质量是否合格。

　　- 追问

　　1 物业费标准如何评估？

　　物业费定价算成本看市场

　　昨天，市住建委还公布了物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量这3项评估规范。对于第三方机构如何评估物业费等进行了具体规定。

　　市住建委相关负责人说，按照规范，评估人员将根据需要评估小区的情况，运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

　　“运营成本法是根据物业企业提供服务的正常运营成本，加上合理利润或管理酬金，以此估算客观合理的物业费价格。物业成本方面，北京物业管理行业协会每季度都会公布物业服务成本信息，评估人员可以此为参考，分项评估物业成本的构成项目，比如保洁、保安等服务人员的工资、绿化养护费用等等。把这些分项汇总起来，再加上合理的利润或酬金，计算出物业费的评估结果。”这位负责人说。

　　此外，“市场比较法”则是评估人员可以比较类似服务标准的小区，参考其物业费价格，然后进行适当的修正，估算出所评估项目的物业费。

　　2 第三方评估不公正怎么办？

　　评估弄虚作假将取消资格

　　如何才能保证第三方评估机构评估的公正性？

　　市住建委相关负责人表示，物业服务评估监理机构通过市场培育，但机构必须在房管部门备案，政府部门也会加强监管。目前北京市已经有五六家这样的机构。

　　同时，市住建委还正在建立物业服务评估监理专家库，面向社会征集专家，专家库中包括综合管理类专家和专业技术类专家，以及社会专家。将来第三方评估机构不是自己“干活”，而是要在专家库中随机抽取专家，由专家进行具体的评估，出具评估报告。

　　“如果发现第三方机构或专家有不公正的行为，或是收取委托方好处，或是出具虚假报告，那么评估机构将被取消资质，专家则将取消资格，今后不能再进行评估业务。同时，还会把他们向社会曝光和公示，让他们‘身败名裂’。”这位负责人表示。

　　- 声音

　　业主大会没钱阻碍委托评估

　　北京新天第家园业委会主任张大宪表示，第三方评估收费是“谁委托谁付费”，但业主大会目前没有法人资格，又没有经费来源，因此在委托评估时会遇到很大困难。

　　他建议应尽快赋予业主大会法人资格。“现在业主大会没有钱，业主可以先凑一下，因为这毕竟关系到大家的利益。”

　　张大宪认为，昨天出台的办法，是为保障业主的利益进行的一种尝试。“比如物业交接查验和前期物业费，都不再听命于开发商的‘霸王条款’了。”

　　他建议，《办法》应该配套一些细则。“比如业主们想炒掉物业，但物业公司请的第三方评估结果是服务没问题。这种时候怎么办？是不是应该按照物权法，按照业主的共同决定来办。这都需要明确。”(记者马力)