开发商每次降一点 购房者还等着下一次

　　目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。

　　新政以来河西数个新开楼盘开出符合买房人心理价位的“靠谱价”，也因此掀起了几阵热销小浪潮。

　　而那些采用打折、特价、赠送等“犹抱琵琶半遮面”的传统隐讳手段的开发商，却逐渐陷入高不成、低不就的境地。

　　虽然他们也在一次次地试探着往下降，但是挤牙膏式的做法，犹如“温水煮青蛙”，购房者丝毫不受触动，始终在耐心等待下一次降价，楼盘销售依然是惨淡一片。

　　刚刚过去的6月份，南京楼市延续了新政后的疲态，继续深度低迷。网上房地产的统计数据显示，6月南京全市商品住宅认购2371套，成交1964套，多日出现板块“零成交”。7月开局第一周，南京全市成交量再度走跌，284套的成交量环比下滑了18.6%。

　　事实上，在成交不断走低的同时，南京许多板块房价松动的迹象已较为明显。不论是一些楼盘以各种方式推出优惠折扣，还是新盘降低预期开出板块内的新低价格，降价已成为楼市这段时期的热点。不过，频频出现的优惠打折却未能拉住楼市成交下行的颓势。究其原因，业内人士认为，试图靠着小打小闹的优惠扛过此轮调控的开发商，买房人并不买账，相反，不到位的优惠降价更加重了买房人的观望。

　　每次降一点 购房者还等着下一次

　　新政过后，江北成为受影响最大的重灾区。有些项目一天一套都卖不出去，在业内已经不是什么秘密。迫于成交严重缩水和二手房普遍跌到7000元左右水平的“逼宫”，江北许多楼盘纷纷采取打折优惠等方式降价促销。

　　上周末，江北两家楼盘推出了130多套新房源，房价比过去降了一大截。其中一家老楼盘推出了一幢多层房源，主力户型为82到95平米的两房，最便宜的单价8050元，最贵的在每平米8400元左右，均价也只有8200元。此外，现场的意向客户还可享受93折的优惠，折后的均价只有7600元/平方米左右。据了解，这家楼盘在新政之前曾推出过一批房源，当时的报价为每平米9800元，在经过多次降价后，这次新推房源均价比原来降了2000多元。

　　不过，即便如此幅度让利，仍然没有带来太大的成交。笔者当天在现场看到，售楼处看房的客户并不多，一个多小时里总共只有六七组客户。“刚开始降了几百块钱，均价9500元，后来又说优惠降到9000元，现在降到8200元了，就像挤牙膏，何苦啊！”现场来看房的王先生苦笑着说，他基本都留着该楼盘发给他的优惠短信，这次优惠虽然不小，但他表示，这样的降幅说明后面还有价格下探空间，“还是等等再下手”。

　　购房者心理预期高 砍价一砍就是两千

　　开发商羞羞答答降价，换来的却是买房人的不买账。自新政以来，南京楼市许多楼盘的优惠打折，都是先试探性让出一点折扣，在效果差强人意的情况下再继续尝试，到最后让出的幅度叠加起来并不太小，但仍然换不来销量，还让买房人观望更厉害。

　　位于溧水的一家楼盘以别墅产品为主，新政前看房下定的人不在少数，但由于项目施工进度较慢，样板房建造一拖再拖，一些潜在客户本来就有些动摇。新政一出台，该楼盘客户流失严重。在新政出台一个月后，该楼盘一方面想方设法推出一些优惠，最大金额达10万多元，另一方面与一些中介合作，实行分销，以期拉动销售。

　　“推出优惠后确实有一些客户上门”，该楼盘相关人士透露，但成交依然不理想，还出现了让他们哭笑不得的事情。据该人士回忆，6月初与该楼盘合作的一家中介介绍了一位客户，这位客户在置业顾问带领下参观了项目，并仔细计算了几套小面积别墅优惠后的价格。按一系列优惠算下来，该客户看中的一套180㎡左右的别墅单价在8000元左右，较案场报价降了1000多元。“客户看上去意愿很强烈”，该人士表示，这位客户并没有当场下定，只是说回去再考虑下。几天后，当置业顾问电话联系该客户时，得到的答复却让他们发蒙，“他说你们都这么多优惠了，不如再降一点，结果他报给我们的单价只有6000多元，差不多就是项目几年前刚开盘时的价格。”

　　“新政价”下调千元 开发商依然心里没底

　　在买房人不领情的情况下，开发商一点一点的降价策略显得颇为尴尬。尤其是那些新政前价格高居不下的楼盘，担心大张旗鼓地降价将引来老业主的不满和退房，不得已采取各种方式暗降，对于那些期望得到优惠的客户，售楼处不停暗示可以当面来谈。

　　仙林临近地铁的某家楼盘在新政刚出台时并没有太多担忧，结果5月底地铁2号线开通后，销售情况没有任何变化，该楼盘这才紧急开会商量优惠打折。在担心降价后老客户闹事，该楼盘推出了一个不降价而只为客户承担一定首付的优惠方式，并在之后不久的端午节推出了一次性付款92折优惠。但是能够一次性付款，享受这单价1500元优惠的客户毕竟是少数，该楼盘成交仍然屈指可数。眼看打折优惠效果差劲，该楼盘最后无奈恢复原价，因为“降价了还是无人问津”。

　　购房者的心理预期已经让开发商摸不着头脑。近期江北一家楼盘准备喊出超低价，以下调上千元的价格开盘，号称“新政价”，快速打开市场。不过，即便准备以这样的价格入市，该楼盘负责人仍然在不经意间反问别人：“这个价格能一炮打响吗？”

　　热销楼盘是面镜子 降到位才能跑得快

　　目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，“慢慢降”还是“一步到位”才是让开发商头疼的大问题。新政以来河西数个新开楼盘开出符合买房人心理价位的“靠谱价”，也因此掀起了几阵热销小浪潮。而那些采用、打折、特价、赠予等“犹抱琵琶半遮面”的传统“隐讳”手段的开发商，逐渐陷入高不成、低不就的境地，“温水煮青蛙”，购房者毫无感觉。

　　“目前市场上一些优惠让买房人觉得没有诚意，自然不买账”，南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华表示，当前预期才是决定市场的关键因素，而最近国土部对外称房价会跌，就更加重了下跌预期，所以现在小打小闹的优惠无法改变预期，买房人对这些优惠视而不见。对开发商而言，对全年业绩有较高的期望的，就应该采取一步到位降价的方式。如果慢慢降，购房者就会越降越不敢买。一旦市场长期僵持，对整个楼市来说都不是好事，还不如现在就采取行动。

　　南京中原地产市场研究中心总监张君也表示，根据中原地产的统计，南京市6月份的新房成交均价为11336元/平方米，环比5月份下跌了2.9%，同比上涨了55.71%，“这是今年以来南京楼市房价首次出现降幅，但并不代表房价已经开始整体下降”。张君分析说，在市场进入胶着状态后，大部分楼盘都选择了按兵不动，在供应并不太充足的情况下，少数楼盘的优惠降价或降低预期的开盘价格，拉低了整体均价。

　　张君还表示，现在开发商大部分仍在扛着，以期扛过这次调控的心态比较普遍，“即便有些楼盘有优惠降价，但没有降到老百姓的心坎上，所以成交量仍然维持在较低水平”。

　　-本报地产评论员 彭平 李汇丰 高宏年