“受益”调控 商用物业“涨”声四起

　　●商业地产●

　　宏观经济推动 租金回报率上升 部分项目价格上涨———

　　曾随着金融海啸袭来陷入冰点的商业地产市场终于在2010年走上了回暖的道路。尽管整个房地产市场受“新国十条”的楼市调控影响气氛低迷。但统计数据显示，北京商业地产市场仍保持着稳健上升的趋势。其中，以商铺、写字楼为代表的商用物业市场稳中有升，相当数量的项目租售价格均呈现出较大增幅。专家表示，宏观经济仍是商用物业回暖的第一推动力，然而整个复苏过程可能比较漫长。

　　●销售速度回升 近半商用物业涨价

　　许先生前几天看中了位于望京的一处商铺，想买来进行投资。该商铺的地段、人流都比较理想，唯独价格方面许先生还不太满意。然而两天过后，当许先生再次上门准备购买时，却被告知看中的铺位已经被人加价买走，同时许先生惊奇地发现，其他稍好一点的铺位几乎都在同一时间被卖光。

　　“这个商业项目去年就开盘了，一直卖不动，想不到这才几天就卖的差不多了！”许先生感到有些意外。

　　业内人士则表示，在当前的北京市场，商用物业的销售回暖很快，一些长期卖不动的商业都在近期快速升温，像许先生这样的遭遇在很多人都遇到过。

　　“2010年上半年，北京商业地产市场保持稳健上升的趋势，热点商用项目租售价格稳中有升，其中相当数量的项目租售价格增幅都很大。”统计数据显示，截至6月末，在北京市345个热点在租在售商用项目(商铺、写字楼)中，共有161个项目租售价格上升，占全部项目的46.67%；降价的项目共有39个，仅占全部项目的11.30%；另有145个项目的租售价格基本保持稳定，占全部项目的42.03%。

　　●朝阳涨势最猛 南部西部值得期待

　　虽然商用物业整体涨势明显，但从区域上看，各区域不同商业项目面临的市场状况仍有所不同。其中，朝阳区和丰台区的表现也最为抢眼。

　　据搜房网数据监控中心统计显示，朝阳区全区159个热点在租在售商用项目中，共有74个项目的租售价格上涨，占本区全部项目的46.54%；租售价格下降的项目中有25个，占比15.72%；另有60个商用项目价格基本保持稳定。

　　南城的丰台区商用项目数量较少，但已经显示出了强劲的涨势。全区现有20个热点在租在售商用项目，其中16个项目租售价格上涨，占比达到八成；价格下跌的项目有1个，另有3个项目价格保持稳定。

　　分析人士指出，从项目数量上看，北京南部、西部地区在售写字楼市场还有待进一步开发，但在今年上半年仍然表现出较强的上升趋势，“价值洼地”正在被市场发展的脚步逐渐填平，未来的发展空间尤其值得期待。

　　●售价涨幅超租价 自持开发商态度谨慎

　　除了地域上的差别，物业的持有形态不同也直接决定了近期其价格的变化幅度。数据显示，北京在售的商铺中，有超过一成的项目涨幅超过了80%，然而在租的项目中，价格涨幅很少有超过30%。例如，财满街等一些散售型物业，由于配套的日渐成熟，再加上新政造成的投资资金流入，这类项目的售价都有了大幅增长。相对来说，整体持有型物业的价格变化则比较小。

　　例如位于东二环外的PARKVIEW GREEN芳草地项目，有数据显示其价格在半年来上涨了20%以上，不过相关人士表示，实际涨幅并没有这么大。“前期的价格可能没有包含物业费，而且不同的销售渠道，价格的差异也是有的，但实际的涨幅不大。”

　　“商业地产的需求似乎确实有增温的趋势”该项目负责人这样表示。据介绍，六月份以来，到该项目参观的客户陆续增长，而有意向签约的客户也有了明显增加。“我们目前锁定跨国性企业为多，同时也接到许多专业咨询公司如律师事务所的咨询。但在价格方面，我们并没有大幅涨价的打算。”

　　而同样位于热点地段的万科公园五号，其准备自持的商业部分尽管关注的人数很多，但开发商对涨价仍显得较为谨慎。“我们目前只是取消了前期的折扣优惠，后期的价格变化还要根据市场变化而定”该项目销售负责人杨春丽这样说。

　　●宏观经济是第一推动力 回暖过程较长

　　世邦魏理仕中国区首席运营官金勇认为，目前，北京商用物业售价租价齐涨的情况，与商业和住宅市场长期的价格倒挂有着深刻的历史渊源。

　　金勇表示：“近两年，购买商用地产的高税费和信贷门槛将很多投资者推到了住宅市场，在推高住宅售价的同时，也使市场长期处于一种‘商住价格倒挂’的异常形态中，而商业与住宅二者的投资收益率倒置也越来越明显。以望京为例，三个月前那里相邻的商业与住宅，商业项目毛收益率可能会达到住宅的2倍以上。在国家新政出台后，回过头来的投资者自然开始对商用物业产生了强烈的兴趣”。

　　此外，也有专家指出，由于甲级写字楼以及大型商业一般都是整售整租的形式，其对市场环境要求较高，很少出现价格的大幅增长。散售的商用物业门槛较低，也较容易得到中小投资者追捧，价格容易出现起伏。

　　“总的来说，商用物业回暖的最大推动力来自于国家宏观经济的复苏，这是一个复杂而漫长的过程，这也决定了商用物业回暖的长期性”金勇说。(卫东)