北京两地王命运各异 10号将预售15号杂草丛生 (2)

　　“该地块挂牌文件中并无‘70/90’限制，也为富力地产将其产品定位为高端提供了便利。”行内人士说。

　　15号地未动工：坐等升值？

　　广渠门外10号地王项目即将开盘，而诞生在它之后不久的地王广渠门15号地，目前却未有动静。

　　据记者了解，该地块出让合同规定的动工时间为1月31日，且市场上早有传言该项目将于下半年上市预售，但记者日前到北京东四环大郊亭桥西北角的广渠门15号地采访时却发现，这里杂草丛生，毫无动工的迹象。

　　“我们也不知道什么时候动工，正在随时待命。”工地上一位工人向本报记者说。

　　行内人士向本报记者说，拿下该块地王后，开发商方兴地产时下正处于消化不良中。

　　去年6月30日，方兴地产不惜血本地以40.6亿元竞得该块地皮，楼面价达15321元/平方米，创下北京土地总价与单价新纪录。

　　当时曾有业内人士分析道，该地块的土地成本约占总成本的30%~50%。以此计算，广渠门15号地项目的成本约在80亿元左右。而以当时的市场价推算，广渠门15号地项目的总销售额也在80亿元左右。换句话说，如果规划上不谋求变化，方兴地产在该项目上的投资将“平进平出”。

　　正因为如此，去年年底，为了增加利润空间，方兴地产向北京市规划局提出了该地块用地规划调整的申请：将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米。同时，在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。

　　业内人士说，如果被批准，通过这种不变更容积率与建筑面积，提升楼盘高度、增加房源套数的办法，方兴地产将增加20多亿元的利润。

　　后来鉴于各方压力，该次规划变更申请被否。一位业内人士向本报记者说，“提升楼高无果后，方兴地产或许正通过闲置土地以图地块升值的方式来消化广渠门15号地。”

　　《每日经济新闻》记者就该地块动工及预售时间等问题致电该地块开发商方兴地产投资者关系部负责人肖文胜时，他以“相关问题不方便回答”为由匆匆挂掉了电话。

　　随后记者联系上了方兴地产总经办负责媒体联络的一位工作人员，他向记者说，“你发一个采访提纲过来，我们会书面回复给你。”但截至记者发稿时，记者仍未收到他的书面回复。

　　地王进展折射开发商不同态度

　　杨明丽认为，拿地后，两个地王项目的不同命运，折射出开发商对市场的预期的两种不同态度。

　　富力地产最大程度地提高产品层次，逆市开盘，可见其对市场的大趋势走向偏乐观。而想通过提升楼高将利润最大化、拖延开工时间的方兴地产对市场的预期则偏于保守。无论如何，对开发商来说，两种路径都是策略性选择，其背后都是同一个目的——最大程度地降低风险、最大程度地盈利。只是对于时下的方兴地产来说，最大程度地规避风险就是最大程度的盈利。