扩容利好VS新政利空 深圳房价怎么走？

　　如果没有楼市新政下信贷萎缩、房地产市场成交量萎靡的现状,特区扩容的消息对于宝安、龙岗的置业者和关外房地产市场无疑是一项利好。特区扩容将完善关外交通及配套设施,因此房价上涨速度可能超过当地收入增加速度。特区扩容与当前的楼市调控构成了两股力量,影响着楼市短期和长期的涨跌趋势。

　　现实的情况是,楼市调控新政后深圳有十余个地产项目都选择降价开盘或推出特价房,而这些楼盘中大多是位于关外的新盘,特区扩容的利好消息并未立刻作用于徘徊中踌躇下行的关外楼市,但短期之后呢?特区扩容或许就如同中药,作用于本却很难立马发生作用。

　　正方:看重扩容利好

　　“关外置业者或笑到最后”

　　在梅林关外的民乐村,这里早已看不到关内外的区别,星河丹堤、万科华府等深圳品牌房企都在这里开发,从这里只需跨过一个梅林关就到福田CBD区域,关内房价的不断高企也让不少福田工作的人们选择在这里租住房屋。一位在民乐村租住房屋福田上班的“钟摆族”告诉记者,特区扩容虽令人振奋,但对于很多他这样的深圳人来讲无非是一件讲了多年的事情终于尘埃落定,特区扩容与否对他们生活的影响还看不出来,毕竟特区扩容早已是大势所趋。

　　事实上,对于房地产行业来讲特区内外早已融合。合正地产品牌总监王恭敏认为,房地产业在某种意义上走在了扩容之前,而深圳的房价和房地产提前享受了扩容待遇。

　　星河丹堤的均价超过2万元/平方米,一个民乐村目前就有13个房企开发的花园式小区,豪宅早已不是特区内的专利。整体房价在攀升,关外可开发土地相对丰富,从政府土地的推出供应量和房地产的开发热度和市场供应量看,关外两区早当仁不让地成为房地产发展的热点,占据了深圳70%以上的地产份额。

　　王恭敏表示,从房地产产业的上游看,开发商春江水暖鸭先知,已经先知先觉地把扩张的步伐迈向关外,甚至迈向与深圳接壤的东莞,“因为扩容不算新鲜东西,只是如今尘埃落定”；而下游市场也未落后,置业大军纷纷涌向关外。随着配套的逐步完善,地铁的逐步推进,房价的优势,以及未来发展的上升空间都使得在关外置业买房成为趋势,也是必然的热点,“随着珠三角一体化的进程进一步深入,笑到最后的说不定还是关外置业者,因为未来关外的房价上升空间明显优于关内”。

　　国信证券欧瑞明则认为,深圳扩容从短期和长期来看,对深圳房地产行业的发展都是一个重大利好,“二线关的存在严重影响了城市的运营效率。由于二线关的存在,整个城市交通规划也不尽合理,特区内土地面积狭小,已基本没有可供地产商开发的土地,且关内关外的人居环境相差很大。由于配套规划等跟不上,关内外的差别已不是普通的城市和郊区的差别”,而特区扩容消除了城市内的屏障,以上不利房地产发展的因素都将得以解决。

　　“短期就房地产而言,是因为政府的关注、转移投资力度等问题,所以原来的历史欠账方面很快就会补上,比如道路”,深圳市尚模发展有限公司总经理助理邓坚认为,道路包括水管的扩宽,包括西乡大道的拓宽等等,这些因素肯定会对房价有一定的支持。

　　中立派:还需再观察

　　长期有利,短期没影响

　　中立派往往喜欢两面化地看待特区扩容与当前的楼市新政调控,他们认为扩容对深圳房地产发展有利,但这种效果是长期的,短期内难以显现。深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁图腾镜表示,长期来看,扩容对城市建设有推动作用,将提升城市环境和配套,保持房价不跌。扩容的具体方案如带动大型市政建设工程等等,对房价的影响将比较明显。

　　戴德梁行华南区高级研究员陈希翔认为,交通设施、基础建设、公共配套、公共服务等方面特区内外的差异,是关外区域价值和地产发展面临的主要瓶颈,“作为关外的宝安中心区的认可度反倒很高,这是因为区域各方面设施,都已经跟市区没有太大差异”,扩容对地产的最大利好是关内外逐渐趋向均衡化的发展,关外生活设施会得到前所未有的加强,但这种作用显然是长期的。

　　现实:

　　首先降价新盘多为关外

　　楼市新政后,深圳品牌房企万科和佳兆业首先拉开了降价大幕,而他们拿出来的楼盘大都位于宝安和龙岗,降价幅度也大都在10%—20%左右。上周位于龙岗的项目金色沁园继半月前推出特价房后又再次推出优惠单位,均价13000—16000元/平方米,而且总价再减10万。楼市新政后仅万科已拿出万科第五园、万科清林径、金色沁园三个项目进行降价促销,而这些项目都是位于关外。

　　而佳兆业也在五月底六月初,一次性拿出旗下金翠园、佳兆业上品、茗萃园三个楼盘推出多套特价单位,优惠幅度相当明显,这里除金翠园外上品和茗翠园都是位于布吉的关外产品。

　　与此同期的潜龙曼海宁、振业峦山谷等关外产品都选择降价或者打折售楼,值得注意的是恰逢楼市新政潜龙曼海宁之前开盘遇冷,后虽有特区扩容消息出来依然选择降价促销,以迎合市场。而同期开盘的丽湾国际公寓虽位于关内的前海片区,但相应配套等不如福田等中心地带,他们选择14000元底价开盘。

　　中原地产此前公布的数据显示,作为样本的175个楼盘中八成出现了价格松动和价格下调,中原地产市场研究总监王世界向记者表示,降价的楼盘中多为小区配套、交通等不够完善的房源,且在2009年房价涨幅越高的楼盘降价越多。记者了解到这些楼盘也大都位于关外未成熟区域,此前业内预测楼市领跌区域也都为关外龙岗中心城、龙坂片区、宝安中心区等地带。

　　反方:看重新政利空

　　“房价短期内难上涨”

　　与特区扩容利好消息相对的是,目前全中国正在进行严厉的房地产市场调控措施,银行信贷的紧缩直接限制了房地产需求,而特区扩容在部分业内人士看来也很难在短期内刺激楼市向好。

　　“一直以来,房价的主要影响因素是地段,其他因素中,交通摆在第一位,以及医疗、卫生、教育、娱乐、公共设施等,实际上在短期内,关外与关内有明显的差别,就像很多网友所说的,关内是欧洲,关外是非洲,关外的市政配套设施短期内无法得到实质性的改善”,新永基房地产评估顾问公司副总黎明并不觉得特区扩容的消息可以逆转现在房价下行的趋势,黎明把这个过程的房价形容为,就像一个人站在山顶上准备往下跳,突然关内外撤关消息放出来,有一个人帮你把伞包打开,也是在下降的,但可以降低你下降的速度,甚至实现软着陆。所以他认为“关内外一体化短期是阵痛,长期是幸福”。

　　“特区扩容或将缓解楼价下跌步伐,压制楼价调整空间。但这对深圳楼市发展是利是弊,一言难以蔽之”,深圳知名地产剑客“深晚一兵”表示。

　　中原地产市场研究总监王世界则认为,即使特区扩容是利好消息,但目前的关外房价已经透支了一部分的利好。“目前形势下我们认为整个深圳房地产在短期内会有下行的压力”,王世界透露,在最近这一段时间里,中原代理楼盘不但没有起价,反而有一些楼盘价格是松动的,有一些下调的。长远来说,对关外价值提升有利好,但短期内房价难有上涨空间。

　　同时特区扩容后也会首先带动几个区域,王世界表示,一个是龙华,一个是宝安,也就是前海,这两个区域的商业有可能最先旺起来,因为近水楼台先得月,这些地方的发展比其他地区略微早一些,而其他区域要看深圳进一步的发展。

　　专题撰文曲广宁