楼市降价预期形成 四季度有望迎来真正降价潮

　　2010年刚刚过半,出台2个多月的“新国十条”已经逐渐显示出它的威力。中国指数研究院最新数据显示,2010年上半年,主要城市成交面积同比普遍下跌。重点城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超过了50%。

　　不过数据同样显示,上半年重点城市成交均价相比2009年、2008年同期均大幅上涨,30个重点城市中深圳成交均价涨幅领涨全国,涨幅高达71.17%,北京以67.81%的涨幅位列第二。而多数二三线城市房价也都在逆市上涨。

　　量跌价滞的尴尬动摇着调控的权威。连国土资源部部长徐绍史近日都罕见地出来派“定心丸”:再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。在调控密度前所未有地集中的2010年,是否还会有新政策祭出,房价能否最终回归理性,目前虽仍是一个问号,但政府的强烈决心显示出本轮调控应当不会无功而返。

　　上半年调控组合拳已显效

　　一线城市成交大跌降价预期形成

　　高烧不退的楼市从去年底开始受到了严厉而密集的调控。

　　2009年12月9日,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日,“国四条”明确抑制投资投机性购房；2010年1月10日,国办通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列调控再度升级,“新国十条”出台,二套房贷首付标准提高至50%,三套房贷也受到了严格限制。期间,住建部、国土部等有关部委的相关楼市调控措施更是令人目不暇接。

　　综合来看,以“新国十条”为集大成者的系列调控既增加了土地供应,加快保障房建设,又抑制了大量投资投机需求,尤其是对房地产企业的资金流形成了剪刀差压力:银行对开发商贷款严加审查,贷款拿地受到严格限制,开发商的信托贷款融资渠道又遭到封杀；而税务部门也给开发商带来了清算土地增值税的考验。

　　系列组合拳的祭出自然收到了明显的效果。从年初开始,成交量就出现明显下滑,尤其是4月中旬以来,市场更是接近“冰点”,各地“零成交”楼盘大量出现。以北京为例,根据北京房地产交易管理网的数据,6月上旬北京在售的235个普通商品住宅项目中,147个项目出现“零成交”。取得预售许可证的11个房地产项目合计供应期房4788套,目前全部处于未签约状态。

　　而中指院最新发布的数据也显示,2010年上半年,主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。重点城市中,仅武汉成交面积同比有明显幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超过了50%；北京、上海跌幅也分别达到了39%和49%。

　　虽然从房价来看,上半年重点城市的成交均价比2009年、2008年同期均大幅上涨。其中,深圳领涨全国,其次为北京、杭州,涨幅都在60%以上。但必须看到,在调控政策影响下,这些城市成交均价已放缓了上涨步伐,总体来看环比涨幅逐月缩小。业内人士指出,调控效果从量跌到价跌需要一段时间,目前虽然降价并不明显,但总体来说降价预期已经形成。

　　开发商资金压力逐渐加大

　　量跌价滞的僵局迟早被打破

　　尽管如此,量跌价滞的僵局仿佛始终是楼市调控过程中绕不过去的一个弯。降价的预期大大增加了购房者观望的底气；而对部分开发商而言,以往调控往往持续不久,只要手中资金流没有大的问题,熬过一年半载的低潮期似乎也不是太大的问题,因此捂盘惜售抱起了“死扛”的信念。

　　这也导致了本轮调控中的一个有趣现象。与2008年的楼市调整相比,本次调控表现出明显的二手房带动一手房价格下跌的格局,而不像2008年楼市调整中的由一手房带动二手房降价。业内人士分析,这主要因为经历2009年的热销后,多数发展商资金相对充裕。而且对开发商来说,降价也可能引起更多的连锁负面反应,因此不到万不得已不会轻言降价。而二手房的小业主既没有上述顾虑,抗压能力也相对较小,因此愿意尽快降价套现。

　　虽然从量跌到价跌的僵局还将维持多久不得而知,但可以明确的是,目前部分城市成交量已呈现探底之势,预计未来半年内成交量将会出现触底,开发商的资金压力逐渐加大。全国工商联房地产商会会长聂梅生透露,近期开发商资金充裕度开始下降,开始用自己的钱来投资,其中自有资金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有资金是1452亿元,而今年5月份达到了2000多亿元。自有资金率大幅度上升到70%,而去年的数据是50%。

　　由此,房企内部也逐渐出现分化。部分标杆房企基于市场预期的改变,率先进行了价格调整。如恒大、万科、绿城等标杆房企已针对部分地区的部分项目开始通过各种手段低调降价,虽然降价的幅度不大,但取得了不错的成效。

　　以万科为例,公告显示,6月该公司实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比2009年同期增加27.8%和27.9%；销售面积环比增长82.34%,销售金额环比增长71.62%。分析师指出这主要得益于万科近期增加了推盘数量,并对部分楼盘降价销售。