下半年土地供应将加大 成交量下降显隐忧

　　为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价。然而，上半年的完成情况却不尽如人意。中国指数研究院统计显示，上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%，深圳为14%，北京为22%。在中央的问责机制下，地方政府下半年还将有更多的土地推出。

　　在供应越来越多的情况下，需求却在逐渐减少。调控开始后，开发商资金相对紧张，对于后市也较为谨慎，拿地渐少。从4月份开始，住宅土地成交量开始逐月减少，下半年可能持续低迷。业内分析认为，需要防止土地成交量低迷导致下一个周期可能出现的房屋供应不足，政府应该加码房产税、土地闲置税等措施来保障市场供应，并将土地调控常态化。

　　住宅用地供应“大跃进”

　　国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。

　　从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。

　　除深圳外，一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856万平方米，较去年同期增加494%，增幅位列10个重点城市首位。

　　广州、杭州和北京也分别有100%、13%和5%的涨幅。二线城市供应量较大，特别是天津，上半年累计供应量达到2187万平方米，同比涨幅高达221%，仅次于上海。

　　地价环比下降9%

　　土地价格过快上涨，助推了房价的快速上涨，“地王”对房价的拉动效应尤为明显。以北京为例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市场“地王”频现，同期商品住宅销售均价环比分别上涨16%、11%、10%和22%。

　　因此，土地价格也成为此轮房地产调控的重点。

　　除了通过增加住宅用地供应量外，政府还陆续出台了打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税的相关措施，此外，银行信贷收紧在本轮土地调控中发挥了重要的作用。地价自此开始回落。

　　2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。

　　新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，土地流拍现象也是不断出现。5月24日，“北京市房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价，均告流拍。

　　土地供应计划远未完成

　　尽管上半年政府的供应量已经大幅增长，但是还远未完成计划供应量。

　　中国指数研究院监测数据显示，一线城市中，广州上半年实际供应量为32万平方米，而计划全年的供应量为500万平方米，仅完成全年计划的6%。深圳实际供应量只有20万平方米，而计划供应量为147万平方米，只完成全年计划的14%。北京实际供应量为320万平方米，而计划供应量为1470万平方米，只完成全年计划的22%。二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。

　　“国土部每年提出的供应计划都很少完成，但是这一次情况不一样，因为这次土地供应是调控的一部分，所以中央有问责机制，下半年地方政府务必将全力执行。尽管由于拆迁等各方面原因很难完成计划。”中国指数研究院土地分析师徐恒表示，这意味着地方政府下半年还将有更多的土地推出。

　　成交逐月下降显隐忧

　　2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。这主要得益于前3个月土地市场的火爆。

　　自4月国土资源部公布今年住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，住宅用地的大量供应并没有带来成交量的大规模增加。在楼市调控的背景下，住宅用地的成交量逐月下降。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。土地市场出现供大于求。

　　“下半年供大于求的矛盾将进一步加大。” 国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云认为，一方面上半年的供应任务还远没有达到，下半年土地供应还会加大。而另一方面，在目前的政策环境下，开发商拿地却会十分谨慎。

　　而业内人士开始担忧土地低成交量将导致下一个周期的房屋供应减少，导致房价出现报复性反弹，重现2009年的疯狂。

　　土地调控需加码

　　邹晓云就表示，为防止下一个周期房价地价的报复性反弹，就需要调控政策的持续性。实际上如果把闲置的土地、空置的房屋放到市场，下一个周期是不会出现房屋供应紧张的问题。所以政策还需加码，出台包括房产税、土地闲置税等措施，把这些存量挤到市场上。

　　中国指数研究院徐恒也认为，“政府对待土地调控政策应持审慎的态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，政府应该严格执行土地政策，打击开发企业囤地。此外，还需要进一步完善土地出让方式。”

　　业内人士认为，上半年土地市场的调控已经收到一些成效，但是这还是远远不够。对土地市场的调控需要达到两个目标，一个是土地的供应，应该只是满足真实的需求，而不是投机和投资性的。土地闲置量是一个观察指标。另一方是要把土地价格降下来，尤其是住宅价格。要达到这两个指标还需要对土地市场的持续调控。记者 潘建