开发商降价动力不足 楼市破局仍需政策助力

　　自新“国10条”以来，楼市已经僵持近三个月，表现为成交量大跌和价格的坚挺，下半年楼市能否出现变化？记者多方采访调查了解到，7月楼市成为拐点的可能性极大。要么是政策加码，要么房地产商降价促成交。但现在的情形是，开发商资金链尚处安全范围内，降价促成交的动力不足，这可能就需要政府进一步加强调控力度了。

　　⊙记者 于祥明

　　在一阵政策的急风暴雨后，全国房地产市场成交量骤然萎缩，房价在微调后也僵持不动了。

　　据中国指数研究院统计，今年上半年全国主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。除武汉成交面积同比2009年上半年有明显的上升外，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度均超过50%。

　　“5月份，全国30个城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半。在此基础上，6月份北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍处于低位。”一位业内人士表示。

　　中国指数研究院统计报告显示，2010年上半年北京总成交面积572.2万平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上涨16.90%；上海总成交面积532.64万平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳总成交面积126.53万平方米，同比2009年缩水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。

　　需要指出的是，全国主要城市房价在调控政策之初微调后，就基本处于“原地踏步”状态，成交均价相比2009年、2008年仍是大幅上涨的。

　　其中，深圳上半年成交均价达20903元/平方米，同比2009年同一时间段上涨71.17%，领涨全国。紧随其后的北京、杭州，房价同比上涨幅度都在60%以上。

　　6月下旬，记者在北京夏季房展会上调查时发现，部分楼盘价格虽略有下调，但仍是“高价逼人”。

　　“均价4.5万/平方米，房价不会降，起码我们项目不降价！”北京丰台区项目“璞瑅”的销售人员在展会上说。同样，首开.常青藤项目目前报价2.6万/平方米，而去年秋季报价则在1.6万/平方米；北京房山天恒乐活城项目报价1.5万/平方米，去年秋季报价则只有7600元/平方米。

　　“虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，很多城市成交价格大都扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政调控效果还是显而易见的。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，统计数据往往较市场滞后，现在总体上房价没有往上涨。

　　事实上，就在上周末北京通州“京洲世家”楼盘又变相打7折，原本22000元/平方米的房价一下降到了16000元/平方米。但这并不是普遍现象，整个楼市就僵在这里，个别项目涨价，有些开始下调，更多的还在“原地踏步”。

　　观望情绪浓厚

　　政策调控仍需加强

　　需要指出的是，成交量持续低迷，观望情绪浓厚并不健康，也不是调控所预期的效果。多位专家表示，目前中央政府打破楼市“闷气僵局”的压力和动力正在增加。

　　近期统计数据显示，我国国民经济走势不太令人满意。例如，我国规模以上工业增加值增速减慢，1-5月累计增速比1-4月回落0.6个百分点；城镇固定资产投资下滑，1-5月比1-4月份回落0.2个百分点，投资增长从32%的水平回落26%左右；贸易顺差下降。1-4月贸易顺差下降78.6%，1-5月贸易顺差下降59.9%；PMI(中国制造业采购经理人指数)和资产价格走低。5月份，PMI为53.9%，比上月回落1.8个百分点。A股也大幅下挫，一度击穿2400点，逼近2300点，创下8个月新低。另外，CPI和PPI走高，5月份居民消费价格同比上涨3.1%，环比下降0.1%；工业品出厂价格同比上涨7.1%，环比上涨0.6%。

　　事实上，伴随近期国民经济统计数据的公布，不少人对经济走势出现了不乐观的看法，这也加重了开发商的“死扛”等待政策转向的心态。

　　“连续近3个月成交量如此低迷，给国民经济造成的损失非常大。” 住建部政策研究中心副主任王珏林分析指出，中央政府应该进一步明确调控决心，打破开发商观望侥幸心理，督促地方政府落实“国10条”。

　　“开发商和一些地方政府，还对中央政府此轮调控的决心有疑虑，这是市场观望的一个原因。”王珏林说。

　　据分析，目前调控政策还没有全面实施，特别是一些地方政府还没有落实政策。再者，目前房地产市场中一些该处理的问题(如土地整治、市场整顿、保障性住房建设)执行情况不透明，曝光率不足。这些都给中央政府留下了政策调控的加码空间。有关部委或成立督导小组，逐条落实“国10条”要求，特别是对各个城市的落实情况进行检查，以便“增加住房有效供量”。

　　并据分析，像上海、重庆等一些地方或区域借机推进房产税的试点，恰恰是促进楼市加速调整的有益尝试，缩短市场的观望期。

　　值得关注的是，与调控之初相比，目前多位专家和机构对房产税的态度都更为坚决。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，若想实现房地产平稳健康发展的目标，必须强化更深层次的改革，征收房产税是大势所趋。

　　一位业内人士直言，此轮房地产调控政策力度空前，但许多政策(如北京的限购令等)是临时性、具有行政色彩，因此今后必须在住房制度上，包括财税等深层次问题上深化改革。

　　首创集团总经理刘晓光公开表示，调控信号在7月底应该基本释放完毕。

　　“上海的地方版调控政策迟迟不出，而上海又传闻房产税试点，所以预计楼市僵局拐点很可能从上海开始，而7月份恰恰是个时点。”一位业内人士分析说。

　　另外，业内人士也指出，考虑到商品房投资功能的双刃剑特性，本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施很可能长期保留，成为常态政策。

　　资金链尚安全

　　降价动力仍显不足

　　事实上，自新“国10条”出台以来，就有不少开发商打出了“打折”、“降价”的旗号，但其中水分也不言而喻，真正为了“以价换量”的开发商少之又少。

　　“以2009年年报财务状况估算，2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口，企业被动降价压力不大。”江南证券房地产首席研究员杜丽虹说。

　　记者注意到，虽然近两个多月成交量大降，但由于去年开发商“积粮”很多，因此目前降价动力仍显不足，撑到今年年底问题不大。

　　根据聚源数据统计，2010年一季度末，申万分类的124家A股房地产企业持有的货币资金合计达1967亿元，同比增长66.4%，创三年以来新高。其中，万科、首开股份、保利地产、金融街等公司货币资金超过100亿元，另外，金地集团、招商地产、新湖中宝、泛海建设、北辰实业等多家公司货币资金超过50亿元。

　　并且，记者注意到，自今年以来，受房地产调控，特别是新“国10条”政策影响，整体来看地产公司拿地所动用资金有限。以地产龙头万科为例，其今年3-5月共拿地10块，需支付地价款仅38.2亿元，而截至一季度公司拥有货币资金近180亿元。

　　更为重要的是，从一季度末来看，开发商流动比率、速动比率、存货周转率等考查房企经营风险的主要指标均处于合理水平。

　　根据聚源数据显示，今年一季度末，申万分类的124家A股房地产企业流动比率中位数为1.88，且高于这一数值的公司数达61家。与此同时，速动比率中位数为0.614，高于这一数值的公司达67家，远远强于2008年金融危机时期。

　　流动比率、速动比率是用来衡量企业短期偿债能力的，其数值越高，意味着企业短期偿债能力强。一般来说，流动比率>2并且速动比率>1，意味着资金流动性好；1.5<流动比率<2 且 1>速动比率>0.75，资金流动性一般，但也不错。目前来看，多数A股房企的速动比率处于合理范围内。

　　另外，可能对房地产企业造成巨大资金压力的存货，目前也处于正常范围内。据WIND数据统计，2009年，A股房企存货合计达5606.22亿元，以当年营业收入计算，存货周转需要2.2年。而今年一季度，房企存货周转需要2.7年。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，房企的存货周转指标与2008年水平相比大为好转。据分析，“一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，目前A股房企的存货周转率处于正常区间内。”他说。

　　从上面的分析也可得知，虽然新“国10条”严厉程度史无前例，但土地市场却并尚如住宅市场一样进入“冰点”。地王虽然不再，但开发商仍在拿地，有些开发商甚至于仍在斥巨资拿地，除了看好后市外，手中有钱是重要原因之一。