广州一地王5年圈而不建 坐等土地增值20亿(2)

　　焦点问题

　　质疑一 5年“晒太阳”坐等升值？

　　有业界人士指出，近年来白云新城随着规划完善，种鸡场地块握有白云山脚下低容积率住宅等稀缺资源，该地块仅土地价值就翻了近5倍，仅土地增值就挣了20亿元。种鸡场地块是否存在“捂盘”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日广州市建设项目编码登记表上，种鸡场地块大一山庄的建设用地批准书是从2005年10月25日开始生效，有效期至2007年12月31日。

　　市国土部门：土地交付延迟了2年

　　不过，广州市国土部门有关人士表示，种鸡场地块是否闲置要区别开来看，该地块在招拍挂后交地上遇到了难题，后来延迟了2年左右才将地块正式交付开发商使用。据了解，种鸡场地块在上世纪50~60年代由集体土地转为国有土地，但在拍卖后才发现转制上存在一定历史问题，村里提出了新的补偿要求。相关部门将所有档案资料进行刨根研究，进行协商交接，最终在1年多后才厘清问题，时间得以顺延。

　　开发商广东中力集团董事长助理袁金荣表示，在拍卖成功拿地后，要进场时才发现交地有历史遗留问题。村集体对某些地权属有争议，政府部门多次协议解决。最终在2007年，地块正式移交后开始动工。但到目前为止，地块仍未百分百交地完毕，还欠9亩地未最终移交。这9亩地主要位于地块的西北面，现状仍是石材厂和汽车修理厂。此外，地块上还有些小的零散的红线争议。

　　开发商：一直动工未构成闲置

　　一般而言，近一两年来开发商正式移交使用地块后，在约2年左右要推出销售，将土地变为有效房屋供应。为何种鸡场地块拿地5年后未卖楼，仍未被作为闲置地收回呢？袁金荣称，正式移交后地块其实一直都处于施工阶段，拿地后开发商也很着急，想尽快动工建好住宅。但打造项目不是那么容易的，不是设计好一两套就可以立马动工的，要等待一定的批量。一般项目是3~5张图纸可以建十几二十栋住宅，但该项目一张图纸只建一栋住宅，且邀请了国内外多个著名建筑师每人设计一栋，“一开始要请设计师，联系看人家愿不愿意，然后要看人家时间”。

　　袁金荣表示，种鸡场地块办了所有该办的手续，去年下半年国土部到全面大检查时，也到该盘检查过，所有资料都递上去符合条件，该地不是闲置地。地块前期规划报建准备时间较长，规划、报建等每个环节都需要时间，政府部门也会提出相应的修改意见，设计单位再进行修改，一来二去也拉长了时间。但设计和建筑材料等费用也比较高，该项目可达到“总投资额20%~30%”的指标。

　　质疑二 闲置土地政策有空子可钻？

　　有质疑称，这是否利用了政策空子，开发商用规划设计拉长了整个开发时间，但又合理地不被认定为闲置地？广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，开发商不一定是利用了政策，因为不同企业的定位不同。开发商分为两类：一类是“割腊肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸价值再慢慢做，就像将猪肉先腌成腊肉慢慢吃一样；一类是“播种机”式，一拿地后快速开发回收资金。以设计拖延时间是一种钻空子，但开发商不一定能够是恶意地这么做，因为如果开发商在拿到种鸡场地块后尽快开发回笼资金，然后再拿别的项目，也同样可以达到同样的赚钱效果。

　　合富辉煌首席分析师黎文江透露，有个设计师教授承接了种鸡场地块项目某楼栋设计，做出方案后该项目老板不断反复修改，现在跟着教授的学生都毕业了，房子还没建。这主要是种鸡场地块的老板思维比较特殊，要求尽善尽美去做精品，但也因此错过了2007年和2009年比较好的上市时间。

　　中原地产项目部经理黄韬表示，目前政策上确实仍存在很多不完善的地方，比如有的开发商故意让规划不达标，被政府部门打回后反复改，这样也可拖延时间。在这种情况下，国土部门就算要收地也不可能，因为开发商确实不停在完善规划。因此，政府要在规划等报批环节做出硬性规定，比如限定规划修改次数，超过一定次数后就视为拖延。否则，政府只能控制卖地供应规模，却控制不了住宅最终有效供应的规模，楼市调控效果会被削弱。