房价里的民意不可被代表

　　6月24日，搜房网作为数据首发媒体，公布了中国房地产指数研究院-中指调查共同调研的结果：《2010年第二季度购房者消费调查研究》(下称“研究”)。该报告的数据被解读成，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重，有六成人坚信房价下跌。这个结论被各种媒体广泛传播，网评如潮。

　　但笔者注意到，这个号称是中国房地产购房者调查的样本范围，小到只有北京一地，窄到面向的人群只是“由本项目的访员在北京搜房组织的看房团和一些专题活动中分发问卷”涉及的人。而且即使这么小，这么窄，还一共只采集了964个在北京的购房者的样本——而北京一地，年销售房产的套数成千上万，仅上半年销售套数排名前十的新项目，就卖出去近9000套房子。

　　这样的样本，能得出什么可靠的结论？就它所提供的数据范围和调查方式，连北京最普通的新开楼盘销售前的尽职调查都不如，想以这样的样本，描述样本地北京的情况都挂一漏万，遑论中国房地产？不过该“研究”也说了些无奈的大实话。该机构华北分院总经理蒋云峰对媒体说：“从研究结果看，购房者表现出四个明显的心理特点，一是对调控政策有信心，二是对平抑房价有信心，三是市场观望的气氛浓，还有一个就是大家认为目前房价仍然偏高。”

　　这个大实话，说穿了是某种主题先行的调查。大家都在说房价太高了，要求政府管理；因此政府管理了，出台了各种宏观调控政策。因此这家号称权威的调查机构，就采样了964个人——据说这些人大头是公司员工(46.4%)和公司管理人员(19.2%)，家庭收入大多为10万元(近60%)。这个样本的结构，很符合我们现在的社会是商业社会，公司之外的人员少，农民工可能都在公司化的机构里，政府是唯一的土地公司，公务员也可视为公司职员。这样的商业社会，得出上述结论，中国人对地产的看法近乎大一统了，这多和谐呀！

　　于是房价的民意可以归纳为，国人一定相信调控政策有效，相信政府有平抑房价的能力。至于所谓观望的心理，家庭年收入在10万元的群体,去吃一顿火锅可能不需要太观望，要买房子肯定是要观望良久的。即便在2000年房价还很低的时候，家庭收入10万元的人，买房子也要观望良久的。

　　而房价太高的结论，让人怀疑这个号称中国地产指数的调查机构，对价格指数处理的专业能力。因为市场的心理认为价格高了，不是编制价格指数的基本标准和原则。

　　价格指数的编辑本身只是数据描述，并非贵贱的判断。它所显示的价格高低，只有和历史数据相比才有意义。

　　尽管个人消费者也好，投资人也好，投机者也罢，甚至研究价格的人，都可以随心所欲地发表，对价格高低引起的合理与否的意见，说贵论贱。但要编制价格指数，尤其号称是中国这样权威的价格指数，却不能这么心理活动化，而要客观做出某种严格的价格指数曲线。按照曲线的坐标，谈同比环比，给人以中性独立的参考意见。不能大家说高，就说高了；也不能大家说低了，就说低。要有时间的维度，要有参照和比较，否则这种调查，就既不能独立，也肯定不符合民意。而只是某种主题先行的调查，是自己给自己的某种观点找理由。这种自证的行为，打着中国调查的名义，以自己的观点，代表看不见摸不着的民意，无疑是不科学的。

　　房价里肯定有民意。但任何有民意的东西，怎么量化和处理，由谁来代表，自古就是难题。这个我们暂时解决不了，但可以肯定，一份964个公司职员及其管理人员的“研究”，肯定代表不了房价里的民意。

　　[陈宁远 本文仅代表作者个人观点]