天津楼市6月成交量约为新政前四成 三季度或下行

　　6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面积50.5万平方米，环比下降了20.5%，成交均价为8958元/平方米，环比上涨了10.1%。

　　据统计，7月将有33个住宅项目有较大动作，其中28个项目预计开盘，5个项目开放售楼处，总体数量较6月减少30%；预计开盘均价为8422元/平方米，较6月下降2600元/平方米。据国土资源和房屋管理局公布数据统计，6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面积50.5万平方米，环比下降了20.5%，成交均价为8958元/平方米，环比上涨了10.1%。

　　成交量约为新政前四成

　　中原地产(天津)投资顾问部总监高飞分析说，在房地产新政的持续作用下，6月份天津楼市走势持续低迷，成交连续两月走低，成交量平均为新政前水平的40%左右。“尽管天津市场一直表现平稳，新房房价没有出现太大的波动。然而一些原本打算在5月份开盘的新盘由于预期定价过高，受新政影响推迟开盘，同时在价格方面调低了预期。持续低迷的成交量也预示着，房价下行的大势不可扭转。房价可能在三季度逐渐松动，成交量于今年底或明年初回升。”

　　据搜房网新盘数据监控中心统计，2010年7月共有33个住宅项目有较大动作，其中28个项目预计开盘，5个项目开放售楼处，总体数量较6月减少30%；预计开盘均价为8422元/平方米，较6月下降2600元/平方米，由于市内六区预计开盘项目较少，而环城四区和远郊五县相对较多，拉低了预计开盘均价。

　　近期很难大幅下落

　　中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰则认为，新政实施两个多月以来，已显现出其短期效果，房价已经停涨或出现小幅回落。“近期很难出现房价大幅下落的情况。就天津近期出台的‘津十条’来看，着重强调的是市场的平稳、健康发展。” 目前部分楼盘及二手房价格有所松动，但调整幅度较小，整体没有出现明显变化，这也是买卖双方博弈的结果。

　　高飞表示，房价此前一轮快速增长的一个重要因素是流动性泛滥。要解决这一问题并不容易，调控如今陷入两难境地，一方面是需要加大力度进行结构调整，另一方面考虑到经济增长问题，对房地产业的调控又有些“投鼠忌器”，因此理性调整是关键，价格维持原地踏步并不是坏事。也有专家分析，三季度可能出现转折的迹象，这取决于买卖双方谁更能“坚持”。

　　消费者继续观望

　　“自新政出台以来，房价将会大幅度下跌的预言不绝于耳，但记者所了解到市内的一些楼盘价格却是稳如泰山纹丝不动。”从6月数据来看，中心城区共成交新建商品住宅694套，成交面积7.4万平方米，环比下降了10.3%；成交均价为14373元/平方米，环比上涨了0.4%，这也印证了他的感受。

　　本市某高校的青年教师刘先生希望购置一套新房，改善目前的居住条件，接受记者采访时，他坚信，“房价下半年肯定要下跌的。新政调控时间尚短，开发商还不觉得痛。上一轮房价上涨得太狠了，目前大部分人都认为房价不合理，甚至包括房地产业中的从业者。”中国指数研究院近期发布的一份调查研究显示，二季度认为房价会小幅下降的购房者占比为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占比达到19.8%。基于对未来房价下跌的预期，更多的购房者选择了持续观望的态度。

　　开发商应对不同

　　消费者持续观望的同时，开发商采取的策略却不尽相同。“开发商现阶段的价格策略或升或降，主要是从企业自身实力和营销策略出发。天津的房地产市场与北京、上海等地有所不同，外来人口相对较少，本地的刚性需求和改善性需求占总需求中相当大的比重。近年来，市中心土地供应进一步减少，更多的新楼盘位于环城四区和远郊县，交通条件、相关配套对购房者而言变得更为重要。”高飞认为，新开楼盘必须具备良好的居住可能性，因此旅游、度假型项目今后面临的压力将会更大。

　　蒋云峰分析说，新开盘项目和后续开发二、三期的楼盘也有所不同。“目前，一些新开楼盘往往采取低开平走或高走的策略，即实际开盘价略低于之前的预期开盘价或周边同类项目的价格。如6月老城厢某楼盘，开盘均价为15750元/平方米，既低于17000元/平方米的预期开盘价，同时比周边项目也低数千元，开盘数日便宣告售罄。对于推出二、三期楼盘的开发商来说，资金压力相对更小，开盘价格或许比预期价格稍低，但很难出现大幅下调；而对于尾盘销售开发商而言，成本早已收回，卖一套赚一套，一些好地段的尾盘甚至会逆势上扬。”他认为，虽然价格策略各有不同，但相比于当初拿地的成本，开发商依然有较大的利润空间。(作者 胡晓伟)