逆势拿地调控政策下的房企投资逻辑(2)

　　逆市购地三逻辑

　　综合地产调控以来土地购买方的行为会发现，较之调控前层出不穷的非理性竞买，现在企业在买地过程中表现出了非常明显的理性和计划，同时，企业的购买观念也开始分化。

　　在企业近期的买地举动背后，记者观察发现基本的逻辑不外乎三种：首当其冲的一种就是——便宜。

　　像万科、万达、保利等品牌房企在5、6月份购买的地块基本都位于二、三线城市，不少城市本身地价就不是很高，调控政策出台后受总体市场影响更是有所下降，最后基本上都是以底价成交，楼面地价大多是一两千元，甚至不足1000元。

　　如万科在今年已经买入了至少35宗土地，但其为此支付的资金却不超过200亿元，其在成都购买的土地楼面价仅870元/平方米；而保利于5月购入的两个位于上海热点地段的土地，楼面地价却不到万元，其在沈阳和成都所购土地价格也只在千元上下。

　　虽然企业购买时因购买量大而显得总额不菲，但仔细算算其实都是很划算的买卖，而这一点正是手里有钱的企业所看中的。“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价，因此开发商在房价下跌期将比在房价上涨期显得更加有利可图。”万科方面对此的表示不难看出其“贪便宜”的心理。

　　第二种逻辑是质优。此类企业在购地策略中更看重优质地块，为此甚至愿意付出相当高的单价。

　　6月下旬杭州拍出的两个地块就是比较典型的例子。当时成交的两宗住宅用地分别经过了21轮和13轮竞拍才尘埃落定，其成交价格相比同地段的历史成交纪录没有丝毫下降。

　　其中一块地的购买方是宁波荣安房产，分析这家企业的背景便不难推断其之所以出如此高价的逻辑：宁波荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，为上市公司，股票简称“甬中元A”。2009年6月，公司更名为荣安地产股份有限公司，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。作为一家刚转型成纯地产类的上市公司，宁波荣安可以说是地产业中的新丁，很可能面临对市场把握不好的问题, 因此购买优质地块更有利减小运营上的风险，其高价购地行为背后其实有着非常理性的购地理念。

　　在近期的土地市场上，优质地块只要挂出来都不乏抢购者，“这反映了当前市态下开发商拿地观念的分化。”资深房产评论员丁建刚这样认为。

　　第三种逻辑是符合企业战略布局。在六月中旬南京举行的一次土地拍卖中，中电熊猫置业以6628元/每平米的楼面价购得一块土地，这是该企业在南京市场上拿到的地块中价格最高的，该企业营销总监马涛事后表示：“因为该地块早已纳入企业的整个规划中，因此以一个相对的高价拿地，更多的是从整个项目完整的角度去考虑和衡量它的价格的。”

　　买地中有这种心态的企业并不少见，6月中旬金帝集团在厦门买地时一个引人注目的举动也非常能说明问题。在一个地块出让过程中，金帝集团?仁文置业在已经给出的5.93亿元最高报价后，再度举牌最终以6.0001亿元买下了这一地块，看似“多此一举”的原因其实是为了缓解资金上的压力。