如何应对楼市新政下的房屋买卖纠纷

　　今年以来，被誉为史上最严厉的遏制房价过快上涨的“新国十条”楼市调控政策连续出台，其中首付提高、利息增加和贷款不能3个重要问题成为无法回避的事实。由此引发的房屋买卖合同履行纠纷该如何应对？

　　北京楼市新政规定，从2010年4月30日开始，同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。针对第二套房贷，如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。

　　新政实施后，贷款问题成为买卖双方关注的焦点，也是形成退房潮的主要原因之一。首付比例提高了，让一些经济承受能力已达极限的购房者难以承受，想到违约解除合同也在情理之中。

　　此外，新政规定，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定使一部分外地居民的贷款申请被驳回。

　　笔者在司法实践中获悉，购房者很想了解：新政实施后，是否能以“政策调整是不可抗力”的理由要求房主或开发商退房？由于我国相关法律法规中对此没有明确规定，使得各地判决结果各不相同。根据最基本的合同法原理，首先要看合同是如何约定的，如果合同有约定，就按照合同执行，合同没有约定的，就按照法律执行。一般来说，现在的房产新政不大可能构成合同法意义上的不可抗力。

　　现在，二手房市场中买家违约现象愈演愈烈，直至诉诸法律、对簿公堂。对于这类案件，

　　笔者认为应该按照合同中的相关规定来处理。一般而言，在商务交易活动中存在一定的风险非常正常。以北京楼市为例，今年4月份之前是卖主违约事件较多，而现在转换成了买主违约事件增多。这是因为严厉的调控新政，引发了房地产市场的波动，一些购房人认为楼市价格或许还有进一步走低的可能，因而在签约后产生了退房想法。

　　——新政的出台，也使得购房者自筹资金的付款计划受到影响，在这种情况下，不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时补足差额的约定，房屋买卖双方都会从有利于自己的方面进行理解，双方各执一词，互不相让，引发了房产纠纷不断增多。

　　根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”笔者认为，此次出台的楼市调控新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”，据此，对于虽然已经交了定金，但因无法贷到款而确实需要退房的，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前所交纳的定金。

　　笔者建议：买房是家庭中的一件大事，购房人在签约前应仔细、审慎的阅读、核对合同。因为，有的开发商会专门在文本中单独约定：“购房人无法取得贷款或贷不到足额款项，需自筹资金补足。”如果有这样的约定，购房者一旦需要单方面解除合同，开发商可以据此要求购房者支付违约金。

　　目前，部分因新政引发的诉讼还都处于立案和审判阶段，尚无关于此类诉讼的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同样的案情可能会出现不同的判决结果，在此笔者呼吁，希望上级司法部门能尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，以期减少纠纷，确保房地产市场平稳过渡。(齐集 北京凯亚律师事务所高级合伙人 律师）