房地产商资金压力将“迫降”房价？

　　日前中国指数研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。

　　资本市场的融资渠道也正对地产商收窄，原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司，近期已频频公告放弃或调整再融资计划。

　　尽管调控“组合拳”已连续打出两个月，但高高在上的房价并未有明显的回落。房地产商资金充裕，被认为是支撑新房价格迟迟不降的理由之一。但随着时间的推移，一系列调控措施的深入，资金压力已经成为房地产商不得不面对的严峻考验。

　　此前央行发布的一项统计数据显示，2009年全国房地产开发到位资金5.7万亿元，增长44.2%，当年末全国商业性房地产贷款余额7.3万亿元。央行分析称，其中以定金及预收款为主的其他资金同比增长71.9%，国内贷款同比增长48.5%，构成房地产开发投资的主要资金来源。但现在，销售成交的低迷以及信贷的收紧，让这一主要的资金源头走向“枯竭”。

　　先看销售。从4月中旬“新国十条”举措出台之后，火爆的房地产市场成交量立即进入冰封期，一线城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信贷近日的研究报告称，华润置地5月份销售额同比下降68%，环比下降64%。按照此前预计的2010年销售目标270亿元，华润置地目前仅完成24%，是5月份销售量跌幅最凌厉的内地房企龙头股之一。这还只是冰山一角，部分城市的成交数据下滑明显。以北京为例，统计显示，6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个项目出现“零成交”。在刚刚过去的2009年，成交量的步步走高，让房地产企业快速回笼巨额资金，并支撑其迅速扩张，也因此出现争当地王的疯狂一幕。时过境迁，销售急跌的数据背后，恐怕是地产商资金链的逐步收紧。

　　信贷的收缩则是本轮调控措施的锋刃利剑。信贷的高增长，被认为是过去一年半房地产企业敢于高价拿地的动力之一。2009年内地房地产行业贷款同比增幅高达38.8%，同期的住房按揭贷款和开发贷款的同比增速则分别为43.3%和31%。研究认为，不论将数据与内地以往的增速比较，还是与近年全球主要国家和地区比较，发现房贷有飞涨的趋势，而楼市泡沫破裂前，贷款多为宽松且增速偏快。但调控新政显然扭转了这一趋势。6月15日,银监会公布的2009年报重申，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。日前中国指数研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。

　　地产商资金的压力还不止于此。

　　资本市场的融资渠道也正对地产商收窄，原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司，近期已频频公告放弃或调整再融资计划。据WIND统计,在申万行业分类中,有102家上市公司从事房地产开发业务，其中自2009年以来，已公告增发事宜但还没有实施的上市房企有38家，拟募集资金超过1000亿元。现在这些计划正逐步走向“流产”。去年就宣布112亿元再融资计划的万科，到6月份已经是融资计划时间表的最后一个月；而此前5月12日，招商地产发布公告，宣布该公司拟撤销去年发布的不超过50亿元的非公开增发方案。有研究者表示，目前市场环境下，地产企业的股票融资难度较大，如果再融资遇阻，尽管对万科等龙头公司资金链影响并不是很大，但对于某些企业冲击较大，当调控政策持续到2011年时，有30%的地产上市公司会出现较大资金缺口。

　　输血的源头被收空同时，抽血的压力也在增大。土地增值税清算的严格征收，正成为悬在地产商头上的一把达摩克利斯剑。此前，国家税务总局分别在5月26日和6月3日出台两个针对土地增值税清算的通知，要求土地增值税清算从严征收，这一措施被认为将会对房地产企业产生重大影响。土地增值税全额征收政策出台后，一些地方税务部门已收到予以严格执行的通知。有研究者表示，尽管全额缴纳土地增值税不会影响开发商的利润，但会对其现金头寸产生巨大冲击。申万万国的分析师测算，土增税对上市现金流的整体影响在5%左右。国泰君安分析师表示，一些公司2009年末应付的土地增值税(预提)占现金比例较高，若年内清算可能面临较大的现金流压力。

　　房地产成交量大幅下滑，但房价依然没有明显回落，重要的原因就是地产商自恃资金尚且充足，可以应对低迷，等待转机。但现在，当资金压力逐渐显现时，地产商已经到了调整销售策略、放弃幻想的时候了。分析称，地产公司暂时还不会出现资金链紧张的问题，但行业高杠杆率的特点决定了如果在销量持续低迷，信贷保持紧缩的情况下，地产商的紧日子将会很快到来，下半年房价调整的压力也会加大。有业内人士则直言，对于开发商来说,目前最好的融资渠道,就是赶快卖房子。

　　龙头企业一向被认为是市场的风向标，万科的一言一行就备受关注。万科总裁郁亮日前表示，“小心驶得万年船”，发展商应当从上次市场调整中吸取教训，积极应对市场变化，通过加快销售回笼资金才是最重要的。郁亮进一步坦言，当企业资金非常紧张的时候，降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由，至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。作者： 赵洋