广州楼市走势预测：下半年哪里是底？

　　关键词：回归 理性

　　预测机构：羊城晚报楼市周刊

　　“审慎稳妥把握经济刺激退出政策”，中国国家主席胡锦涛日前在二十国集团领导人第四次峰会上的表态，给予那些抱有中国会再次救市幻想的开发商当头棒喝。

　　当最后的幻想被打破，降价更成为楼市共识，即使最严厉调控后广州仍出现火爆的土地拍卖，也难以扭转这种共识。目前已现松动迹象的楼价，将会出现更大幅度的下滑。而在下半年，伴随着楼价下滑的，还有供求关系从紧张趋向缓和、首次置业刚性买家逐渐增加的两大改变。

　　下半年一旦如预期般发生这些改变，则预示着楼市从过去的疯狂逐步回归理性。对整个市场来说，这是好的开始。

　　小幅下探寻求支撑，楼价回归理性

　　一切都因为4月最严厉调控政策而改变。政策的出台，改变了人们对楼市的预期，房价上涨预期有所弱化。央行近日公布的二季度问卷调查结果显示，29.3%居民对未来房价持上涨预期，比一季度低10个百分点。

　　现在的楼市已是投资或带有投资意向的买家占主流，和首次置业者等刚性需求买家不同，这些买家多数按照预期来买楼。对未来楼价上涨预期弱化，则会出现观望、成交下降。在广州各在售楼盘可以看到，现场人气明显要比上半年差。更能反应即时市场状况的阳光家缘，6月竟有六成在售楼盘出现了零成交。当成交大幅下滑，原先的高楼价就成了空中楼阁，要刺激成交，降价就成了唯一选择。

　　现在，就连任志强这个“坚持房价应该上涨的天下第一人”都说“房价必降”，惯于见风使舵的开发商更加不会死撑高楼价。我们可以看到，现在参与优惠、促销的楼盘越来越多，优惠、促销的力度越来越大。

　　但市场买账的并不多，除少数楼盘外，更多楼盘成交依然低迷。大家都知道现在应该降价，但降多少买家才会接受？没有人知道。因此，开发商只会采取不断试探的办法，先小降，再加码，在不断试探中寻找新的楼价支撑点。当众多开发商都采取这种方式时，我们在下半年将会看到，广州楼价将会出现持续不断的下降，但下降的幅度都不大。所以，下半年，广州楼价很难出现两三成的巨大跌幅，更可能和2008年下半年一样，出现一成多的跌幅，仍站在“万元关口”。如果明年市场氛围不发生改变，楼价才会真正大跌，那时楼价才有可能跌破万元，重回“9字头”。

　　只有楼价回归到让更多刚性需求买家可以承受的程度，楼市才算恢复理性。

　　成交跌幅大于供应，供求回归平衡　

　　2003年以来，人们已基本忘记了供求平衡应该是怎样的。除了2008年，其余6年时间，广州楼市无一例外地表现为求大于供，且消化率(成交量与供应量之比)几乎都在1.2以上。

　　这种状况很可能在今年下半年发生逆转，重演一次2008年的故事。

　　确实，受到亚运会等因素的影响，今年下半年广州的供应量不容乐观。据估计，下半年广州一手住宅新增供应量只有300万平方米左右，这将会是2004年来的新低，而全年可能不足600万平方米，同样是近几年来的新低。不过，新增供应量的减少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，广州一手住宅月均成交量也就五六十万平方米，而目前的成交量比上半年最惨淡的月份还要差。照此看来，下半年月均成交量很难突破50万平方米，半年成交量也就是300万平方米左右。因此，至少在下半年，广州楼市供求会基本平衡。即使从全年来看，供求之间的矛盾也远比2008年外的其他年份要缓和得多。