公租房破解住房三大难题 封闭式管理防权力寻租

　　一些专家和业界人士在接受记者采访时表示，重庆的公租房探索不单是解决“夹心层”人群的住房困难，

　　还在于规避以往一些保障性住房项目存在的诟病，避免公租房片区形成新的“贫民窟”。同时，公租房是参与对房地产市场调控的重要手段，有利于抑制房价，促进房地产市场健康发展。

　　封闭式管理避免“权力寻租”

　　在我国住房保障体系建设中，一些项目因分配不公、运作不规范等问题而饱受公众诟病。“只要管住了公租房上市交易的闸门，就没有利润可图，就不会发生利益输送，也不会发生腐败问题。从这个意义上讲，公租房体系本身就是一个防止腐败的系统。”重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示。

　　为此，重庆市在谋划公租房建设之初就考虑设计一套科学的准入门槛和退出机制。在准入管理上，最初考虑在主城有固定工作的，刚毕业大学生、引进的外来人才等可以申请公租房。后来，从营造城市发展环境和聚集人才考虑，扩大公租房保障范围，只要是年满18周岁，不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的中低收入人群和新就业人员等“夹心层”，在重庆主城区具有稳定就业岗位和收入来源，本市无房户或住房面积低于城市住房保障标准的城乡居民、具有租金支付能力的都纳入申请范围，不设户籍限制。

　　同时，重庆对公租房住户的退出机制也进行了周密的制度设计。根据重庆市公租房管理暂行办法，公租房租住以5年为期限，租住者去购买改善住房后，可以退出公租房；业主住满5年后，可以成本价+银行利息购买自住(其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费)，购房时可选择一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定缴纳租金。公租房不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。

　　此外，重庆市还设计了惩罚性的强制退出机制。对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，改变其住房结构或使用性质，空置房屋或欠交房租6个月以上，以及违反租赁合同，承租人或购买人所占有的公租房都被强制收回，其行为也会被记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。

　　不让公租房聚居区成为城市“贫民窟”

　　近日记者来到鸳鸯片区公租房的工地，只见工人们正忙着绿化，竹子、红枫、银杏、桂花绿意盎然，园林景观生机勃勃。工作人员告诉记者，虽然是公租房，可是绿化却与普通的商品房差不多。

　　在公租房建设中，重庆市特别强调不能让公租房聚居区成为纯粹城市低收入群体的集中居住地，而是让这些中低收入人群也能享受到较高品质的居住条件，活得更要有尊严。为此，重庆市在公租房规划建设中，实行商品房、公租房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。

　　一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约3.8，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。

　　另一方面，主城区公租房均布局在，一二环线之间规划的21个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，消除住户家庭收入高低所造成的心理落差，避免社会阶层隔离和形成城市“贫民窟”。

　　此外，重庆的公租房户型面积一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有每平方米400元的简约装修。

　　重庆社会科学院社会学专家孙元明研究员认为，“这是一个妙招！让公租房住户与商品房住户有机地融合，将保证入住公租房的中低收入阶层均衡享受公共服务，不会有心理落差，避免形成新的贫民窟。”

　　抑制投机行为稳定房地产市场

　　有关专家和业内人士普遍认为，公租房是调节房市供求的“缓冲器”。随着大量公租房的逐渐上市，将会直接影响房屋租赁市场，进行抑制投资性或投机性需求，有利于遏制房价飞涨，稳定房地产市场。

　　重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏认为，大量的公租房上市，会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。另一方面，由于公租房的租金是市场价的60%，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。

　　然而，在任宏看来，政府提供公租房，是一种“过渡房”，是城市化进程中的一种保障方法，在城市人口趋于稳定后，公租房闲置率会逐渐增高，而管理维护成本会大幅增加，势必会加重政府的财政压力。他说：“今后，还需更多地增加老百姓的收入，提高消费能力，让更多的人买得起房。”

　　重庆迈德房地产顾问公司总经理赵宜胜认为，由政府出资建设，以较低廉的租金出租给暂时无力自置居所群体的公共租赁房制度，是解决房价过快上涨的一种有效手段。而且，建公租房将会很好地平衡各方的利益，既满足中等偏低收入群体的住房需求，起到抑制房价的作用。同时，公租房对房地产产品结构起到调节作用。由于公租房属于中低端产品，势必会挤占一定的市场空间，这样就促使开发商寻找公租房没有覆盖的产品类型，专心做优质高价房，会使中高端产品市场竞争更加充分，性价比更高，减少房地产市场的政策硬伤。

　　据经济学家测算，一个地区保障性住房的供给每增加5%，当地房价就会下降3%-4%，重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%，那么房价相应会下降20%以上。因此保障性住房不但满足了中低收入群体的需求，还将通过市场机制，深刻改变本地商品房供应结构，有效抑制商品房价格整体过快增长的格局。

　　张定宇表示，公租房增加了住房供应类型，有利于调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，同时间接地抑制房价过快上涨。从长远来看，公租房实行“租售并举”，可以有效缓解购房者尤其是中低收入家庭的资金压力，促进整体房价保持在合理水平，有利于老百姓缩短购房期限。记者　刘健　徐旭忠　重庆报道