恒隆地产陈启宗：喜欢拥抱熊市 不靠土地赚钱

　　《每日经济新闻》日前报道，上海多幅地块“被破发”，周边楼盘房价跌破地块楼板价，囤地赚钱的模式受到挑战。上述情形，恒隆地产董事长陈启宗早在去年的博鳌房地产论坛上就已预言。6月26日，在沈阳皇城恒隆广场开幕仪式上露面的陈启宗，在接受《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访时坦言：真正优秀的开发商赚钱不靠土地。

　　注重单位面积收益

　　NBD：去年您曾称那些高价买“地王”的开发商是傻瓜。如今这些开发商中的部分已经遭受损失，您任何看待这些“地王”？

　　陈启宗：称天价买“地王”的开发商是“傻瓜”是不恰当的，应该说那样的行为“不明智”。在我看来，天价成交的地块不叫“地王”，“地王”应该是地点良好、回报又好的地块。恒隆买的每一幅地块，都应该称为“地王”。

　　NBD：您觉得现在是不是收购地块的良机，会否趁现在购一些地块，增加土地储备？

　　陈启宗：严格意义上说囤地是违反国家法律政策的，我们不做囤地的事。至于现在是不是买地的好时机，我觉得是。国家政策在收紧，土地市场有好的机会。我说过我是一个喜欢拥抱熊市的人，因为熊市会有更多的机会。

　　NBD：土地储备是很多内地房地产商赚钱的资源之一。没有大量土地储备，恒隆地产靠什么方式赢利呢？

　　陈启宗：很多开发商赚钱的方法我们也懂，但是我们不会去做。优秀的开发商赚钱不靠土地升值，而是靠经验、能力、智慧和团队。我们开发的项目会请最好的设计师设计，尽力把它做好，并且选择持有不卖，这样才能拿到最高的收益。我们注重的不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。我们香港的上市公司，每平方米商铺的租金收益是第二名的两倍以上。

　　NBD：开发商场持有运营的模式，目前每年给恒隆地产带来的租金回报是多少？

　　陈启宗：新开业的沈阳皇城恒隆广场每平方米的租金回报大概是6%。上海恒隆广场开业时的租金回报只有4%，但现在每年的租金回报已经达到30%。而且这个项目我们没有贷款，有贷款项目的投资回报可以达到50%。项目的投资收益之所以那么高，和我们长期有效的运营分不开。有一年上海曾评过全国十大商场，恒隆在上海的项目——恒隆广场和港汇广场名列前两位。

　　NBD：恒隆地产目前在全国开发的项目总投资接近400亿港元，仅靠租金收入能否维持这些投资？

　　陈启宗：上述400亿港元不是一次性投入的，而是分批分期投入的。我们手上还有一部分香港住宅物业，如果全部出售，至少可以回收200亿港元，目前恒隆地产是“零负债”。

　　要求太高难寻合适地块

　　NBD：沈阳皇城恒隆广场开业以后，未来在无锡、大连等地的恒隆广场也将陆续开业。但在一线城市，除了上海的两个项目以外，北京、深圳、广州等城市恒隆地产都未涉足，这是什么原因？根据您的数据，二三线城市的购买力是否超过或者至少和一线城市持平？

　　陈启宗：选择大规模进入二三线城市，一方面是因为这些城市的竞争不激烈，恒隆地产有希望能在这些城市获得比较高的投资收益；另一方面沈阳等部分二三线城市每平方米销售额比上海等一线城市高，这能保证客户能付更多的租金。

　　NBD：除了现在已经确定的城市，您下一步还将考虑进入哪些内地城市？您选择房地产投资项目的标准是什么？

　　陈启宗：我们每年都会考察大量的城市，但也许是我们对投资回报要求太高，总找不到合适的投资地块。我们对地块的要求，永远是最好的位置，相对较低的容积率和比较低的价格，这样才能确保我们每一平方米的租金回报能达到最高，但遗憾的是，这样的项目还比较难找。(记者 杨羚强)