赶搭末班车“商改住”项目6月份集中成交

　　近期，一组市场数据引起了多方的注意：据来自权威部门的统计数据显示，6月前三周，北京市商业地产成交量达到了434套，而同期北京市期房住宅的成交量仅为31套，两者相差了13倍之多。而如此“辉煌”的战绩，也让“商业地产”一时间成为了热门话题。在房地产市场长期担任配角的商业地产，此次为何突然发力？除了住宅期房成交的回落，悬殊差异背后是否还另有隐情？《广厦时代》对此进行了关注。

　　●引发关注 6月商业地产销量超住宅13倍

　　仅仅在数月之前,市场的情况完全是颠倒过来的：相对于排队买房、价格上涨迅猛的住宅期房市场，当时的商住公寓、写字楼等商业地产的成交量微乎其微。一个著名的说法是，当时在朝阳门等二环热点区域的部分写字楼价格仅相当于通州的住宅价格。即便是这样也乏人问津。

　　然而现在的情况却发生了180度转变：据房地产交易管理网数据统计显示，在6月份，北京商业地产当月预售数据全面超过住宅。其中取得预售的商业项目共9个，超过了住宅的8个；当月成交商业地产达到了434套，相比期房住宅当月成交的31套，高出13倍，而销售额更是达到了3.94亿，远超过住宅的0.8亿。

　　“虽然住宅销量在持续下跌，但是二者销量出现这么大的差距，还是有些出人意料。”相关人士表示。

　　●三大原因 宏观调控下商业地产趋热

　　北京中原的分析人士认为，当下商业地产的兴起与4月份国家出台的一系列调控政策都有着密切的关系。首先，由于之前出台了诸多针对住宅市场的调控政策，非常明显地抑制了投机及部分投资需求，这也使得住宅市场成交量大幅下跌。据不完全统计，北京市4月份以来，住宅成交量下跌超过了六成。

　　其次，则是商业地产较低的价格吸引了在住宅市场受抑制的投资需求。新政出台前，北京诸多商业项目中有不少价格都低于同区域普通住宅价格，商住倒挂现象严重。而在2009年以来的资产暴涨潮中，这一现象更是被放大。而在新政出台后，基本不存在价格泡沫的商业地产，成为了投资者的首选。

　　另外，商业地产的发展前景也成为其被看好的原因之一。据北京中原统计数据显示，目前北京住宅租售比多数已超过1：500，而商业地产的出租回报率多在1：400-1：300之间。“宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足；而住宅价格的下调将使普通百姓的消费欲望得到更多的释放，而消费的增加又会进一步促进商业市场的繁荣，提高商业地产的租金和投资回报率。因此商业地产的前景也面临着一波升浪。”上述人士这样说。

　　●赶搭末班车 “商改住”项目集中成交

　　此外，也有业内人士指出，单从市场层面来看商业地产的热度还远未达到“13倍于住宅”这样的热度，来自政策层面的影响才是促成6月份成交量高涨的主因。

　　前不久，北京市建委出台新规禁止酒店立项改建住宅出售，这也意味着不久之后酒店式公寓将绝迹于楼市。同时，市建委正在抓紧制定禁止商业、公建、综合立项等变相开发住宅的文件，商住项目的前途并不乐观。

　　“由于正式文件尚未出台，很多符合条件的商住项目为避免政策纷纷赶在6月开盘，造成了供应量的突击上涨，为成交量的上行起到了刺激作用。”一位业内人士在私下里这样透露。

　　据市场统计数据显示，新政出台至今的七十余日，京城开盘的18个商住项目总供应套数为7194套，供应面积达42.3万平方米。从月度新增供应情况来看，5月份新增项目2个、新增套数416套；而6月份新增的商住楼项目达10个，新增供应套数达4436套，6月份商住项目有了10倍的增长。而从需求情况来看，据亚豪机构统计数据显示，4月15日至6月25日的七十余日，新开盘的18个商住项目共成交了1921套，销售率达26.7%，明显好于普通的住宅项目。

　　●或将消失 “商改住”上演最后的狂欢

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，商住项目虽然具有一定的优势和特点，但不可否认这类项目也有其天生的缺憾：产权年限短、公摊面积大、生活成本高、商住混杂管理难度大等等，这些均是这类项目难以克服的短板。

　　“商住项目本是特定市场环境下的阶段性产物，在住宅需求旺盛、供不应求的时期填补了一定的供给缺口，但与此同时，开发商将商业、公建改为住宅出售，政府统一规划的商业、写字楼等综合配套必然无法实现，在区域配套发展的完善程度与居住人口无法匹配时，势必影响到住宅产品的升值空间，长期来看有损于购买住宅类型商品房的业主利益。而随着市场监管机制的逐步成熟，对于商住项目的管理正在趋于严格。”任启鑫表示。

　　也有专家认为，总的来看，在当前政策调控及市场环境的独特作用下，尽管商住项目供需两旺，但从调控趋势及长远来看，这类项目的前途令人担忧。“政府近期的动作已经表明，‘商改住’项目将在不久的将来寿终正寝。对于开发商来说，抓住时机尽早开盘乃是上策。”(卫东)