楼市成交冷场 业内人士称：退房潮或将到来

　　曾被观望情绪所掩盖的“退房潮”从未像现在这样汹涌。刚刚过去的6月中旬，继续下滑的楼市成交量似乎印证着“房价将要下跌”的传言，而这一现实也使部分徘徊在“退”与“不退”两难之间的人们更为坚定地选择了前者。通州、昌平等近郊区域的项目已经有越来越多的业主提出退房的要求。有业内人士指出，随着房价的进一步松动，之前受心理因素影响而未显现的新一波退房潮可能加快到来。

　　●楼市成交冷场 业主联合要求退房

　　在经过长时间的等待和磋商之后，香河某房地产项目的30多户业主最终决定联合起来，去找开发商协商退房。而早在5月初，该项目已经成功退房的另一波业主成为了后来者们学习的榜样。

　　来自北京朝阳区的刘小姐4月份以6000多元的单价在该项目购买了一套三居，然而在交纳定金并拿到收据后不久，国家对房地产的一系列调控政策出台了。“本来我应该交纳20%的首付，但是开发商在和银行协商之后通知我们这批买房人，由于执行新的房贷政策，要我们多交10%的首付才行。当时就有几十个业主一起要求退房，开发商也给他们办理了”，刘小姐说。

　　此后刘小姐陷入了纠结中：如果真要买这套房，多凑10%的首付对她来说并不是难事，但如果以后房价下跌了，现在退房才是她最好的选择。

　　随后的一个多月时间里，刘小姐去了售楼处多次，但开发商方面则表示，要退房也可以，但是要扣掉总房款2%左右的违约金。而另一方面，新政策出台后，北京市及周边楼市的成交量大幅下跌，同时房价也有了松动的迹象，这些都使刘小姐坚定了退房的决心。

　　●退房者心态迥异

　　新一波退房潮酝酿中

　　要求退房的业主并不仅在上述项目存在，根据《广厦时代》了解，在通州、朝阳、昌平等区域的多个项目，都有业主就退房相关事宜与开发商进行磋商，其中不乏一些知名开发商的项目。而在香河当地，仅刘小姐了解到的就有好几个项目也陷入了“退房门”。

　　不过，尽管此轮参与退房的人数众多，但参与者的心态却各有不同。一位退房者表示，他之所以参加集体退房行动，是因为迫不得已。“我单独去过售楼处要求退房，不过根本得不到重视，对方只是告诉我退房不可能。所以我希望联合起来能得到他们的回应。”

　　而另一些购房人则仍抱有迟疑的态度。在电话采访中一位退房者表示，虽然他已报名参加了集体退房行动，但是仍未真正决定是否退房。“我当时买房子时的价格并不贵，提高首付的比例也没有多大问题，可是我担心房价会降。我想到时候去谈退房的时候也问问价格的问题，如果开发商能在房价上给打折，我也可以不退”，他说。

　　一位业内人士表示，与新政刚刚出台时出现的一波退房潮相比，此轮退房潮的一大特点是非刚性。“上一轮退房的人很多是由于受限于银行的贷款政策，自身购买力确实被削弱，而不得不退房。而此次退房的人则多数是因为看冷后市。对他们而言，房价跌多少是不好判断的问题，因此这一轮退房持续的时间可能更长，对开发商而言这也是新的考验。”

　　●律师观点

　　政策影响下退房或是最佳时机

　　对于退房者关注的“退房承担责任”问题，许多法律人士表达了对退房者有利的观点。

　　中消协律师团团长邱宝昌律师表示，新政出台后，由于一些人补不齐首付被迫退房，这种情况不存在双方违约的问题。最高人民法院的司法解释规定：买受人和出卖人交易过程中，如果不能归责于当事人双方的事由而导致担保贷款不能进行时，双方均不承担责任。

　　北京正海律师事务所主任杨磊认为，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，由于限制了以投资为目的的房产交易，房屋价格走低已成为一定时期内的大趋势，而买受人利用贷款政策的变动，提出解除合同，无疑也是避免风险的最佳方法。“如果确是因为新出台政策的原因导致无法足额贷款购房，退房者在某些情况下是可以不承担违约责任的。”

　　●法律援助●

　　退房者解除合同是否承担违约责任？

　　北京正海律师事务所主任杨磊则表示，4月17日以后，他们确实接到了相当多的咨询，询问因为政策变更导致房屋买卖合同履行不能，买受人是否应当承担违约责任的问题。杨磊认为，这需要根据签订合同中的具体情况而定：

　　一.房屋买卖合同中没有约定买受人以贷款方式支付购房款的，买受人无权提出因贷款政策变更解除合同；

　　二.房屋买卖合同虽然约定了以贷款方式支付购房款，但是同时又约定了如果未能办理贷款，则买受人需以现金方式付款的，买受人无权提出因政策变更解除合同。但如果买卖双方签订的是2007年12月北京市建委与北京市工商局修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本，在合同第四条第(三)中选择第(1)项的，因贷款不是买受人自身原因不能获得批准，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同；

　　三.如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款，但是约定的贷款比例较低，未受贷款政策影响，则买受人亦不能以政策变更提出解除合同。但如买受人是第二套住房申请贷款的，首付款因贷款政策变更需提高至50%的，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同。如买受人是第三套住房申请贷款的，因政策无法获得银行贷款的批准的，也可以以贷款政策变更要求解除合同；

　　四.只有合同中约定了以贷款方式支付购房款，并且因为贷款政策变更，导致无法按照合同约定履行的情况，买受人提出解除合同，同时提出不承担违约责任的主张才能够得到人民法院的支持。(卫东)