楼市“百日剧变”关口再临 7月房价或现拐点

　　6月以来，北京、上海、广州多家开发商的新盘出现“零成交”情况，北京部分区域的个别楼盘开始降价，上海土地市场降温迹象明显。与此同时，以招商、世茂为代表的一批房产企业融资受阻，从另一侧推动市场的天平。

　　多方迹象表明，7月很可能成为本轮房价调控的分水岭。

　　一位资深开发商内部人士表示，2007年10月的楼市新政，在3个月后酝酿成了潘石屹口中的“百日剧变”，形成全国范围的大规模降价。按此推算，在今年的房产新政出台后，7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。《每日经济新闻》就此在北京、上海、广州展开了调查。

　　上海万科低价推盘平均认购率超70%

　　每经记者 张初亮 发自上海

　　4月17日的调控政策出台后，上海楼市交易逐渐陷入冰点。开发商也分化成三大阵营，有“死扛”价格的，有高调宣布降价的，也有在遮遮掩掩中变相优惠的。随着第三季度的到来，以及年度销售计划的压力，开发商全面打折或将开始。

　　新盘低价入市促成交

　　中房指数研究院统计，4月楼市调控新政出台以来，4月、5月全国商品房销售面积环比均出现下跌，降幅分别为1.9%和15.8%。同时，5月销售额环比下降25%，销售面积首次出现3.4%的同比下降。

　　从市场数据看，房价过快上涨的态势的确已经得到遏制。1~5月全国商品房销售均价涨幅较2009年同期下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。上海、浙江和北京等区域，销售均价涨幅回落速度最快。

　　调控政策的不断深入使得开发商的资金压力不断加大。从6月中旬开始，一些开发商开始通过打折促销、无理由退房等手段或明或暗地降价。尽管万科否认了降价一说，但今年首度开盘的上海万科第五园、城花新园、花园小城的价格的确比之前报价下调了近20%。价格下调得到了市场响应，平均认购率超过70%，第五园在开盘当日便售罄。

　　曾有一位开发商向《每日经济新闻》记者透露，“不是不想降价，而是担心降价了还是没人买”。而上周的成交数据表明，这位开发商的担心或许是多余的。

　　中投证券主要城市交易周报显示，上周，上海、杭州等地新盘入市价格比原计划低10%以上。随着新盘低价入市，上周一二线城市成交面积都出现了环比增长，其中22个主要城市环比增长62%，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比分别增长26%、55%、65%和11%。

　　资金压力逐渐加大

　　一些新盘的低价入市促进了成交量，但整个6月重点城市成交面积依然环比全线下降。在中原地产研究中心监测的35个城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面积持续下降，批准上市的面积却在增加。据中房指数研究院的统计，2010年1~5月份重点城市销供比已经出现了较为明显的下降，市场供求关系正在逐步转变。

　　在这样的市场条件下，恒大、绿地、万科等越来越多的开发商加入了降价的行列。恒大、万科等房企的上月业绩表明，这些率先采取降价促销的企业销售明显优于同行。

　　对开发商来说，销售压力或可承受，但资金吃紧的压力却不一定可以承受。

　　中房指数研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度有13家的经营性现金流为正，今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。一些小型开发企业在资本市场、银行贷款、预售及建筑企业垫资等渠道融资更为困难，资金压力将会更大。

　　中房指数研究院副院长陈晟指出：“最近的交易量表明，开发商降价是可以带来销量的，所以在第三季度开发商会根据市场对价格进行修正，是下调10%还是20%，具体要看市场以及各地的楼市细则。”