外资代理行：住宅资金转投商业地产有点难

　　楼市宏观调控政策出台以来，不时传出资金转投商业地产的消息，再加上多年以来形成的“商住价格倒挂”现象，商业地产似乎已成为楼市新政下的价值洼地。但这种投资转向真的那么简单吗？近日，本报记者就此采访了五大房地产外资代理行中的三个，他们均给出否定的答案。

　　中国经济时报：住宅市场受到严厉调控，投资资金正在从住宅向商业地产转移，目前的情况如何？

　　世邦魏理仕中国区首席运营官兼华北区董事总经理金勇：从目前的现状来看，个人投资资金从住宅市场撤出很明显，但并没有投入到商铺和写字楼市场中。换句话说，现阶段投资商铺、写字楼资金的增多和投资普通住宅资金的撤出并没有必然联系。个人投资资金主要集中在高端和超高端住宅中，这两类住宅的投资比重大，大概达到50%，其他普通住宅则相对较少。

　　戴德梁行投资部董事叶建成：住宅市场受到调控，与投资资金转向商铺、写字楼并没有因果关系，投资住宅和投资商业地产的投资主体和投资风险都不一样，投资住宅一般为小个体，投资写字楼和商铺的实力要比小个体强，在宏观调控下资金转投商业地产需要冷静的思考。

　　高力国际商业部董事周晓骏骅：从投资基金和房地产开发商的开发重点转移来看，楼市资金有更多关注写字楼和商铺的趋势，我们可以看到专做住宅的万科也开始关注商业地产。从个人投资角度看，最近确实有一些民间游资涌向商业地产，比如温州炒房团回流温州，他们更加关注写字楼和商铺。

　　中国经济时报：投资资金转向以写字楼和商铺代表的商业地产，目前还存在哪些问题？

　　金勇：个人投资资金要想转移商业地产并不容易，相比普通住宅，商铺和写字楼的投资情况要复杂得多。普通住宅的投资价值主要取决于土地增值，而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。

　　普通住宅与以商铺和写字楼为代表的商业地产不同，它是两个市场，由两种不同的驱动力推动，其中写字楼和商铺需要统一管理、统一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投资资金可以在短期内实现快进快出，因此以住宅方式投资写字楼、商铺，效益要低很多。

　　叶建成：虽然商业地产的价格涨幅没有普通住宅快，但近几年涨幅同样很大，以北京办公楼市场为例，好地段的价格已经达到每平方米4万元。商业地产和普通住宅的投资客户群不一样，由于资金总量要求高，投资商业地产的纯投资很少，多数都要借助银行融资。

　　周晓骏骅：商业地产和普通住宅的投资客户群不一样，好的商铺回报率比住宅高，但商铺的两极分化很严重，写字楼虽然单价没有住宅高，但总价高，而且受贷款政策限制——首付五成、最长贷款期10年，门槛比普通住宅高，对购买群体的资金要求高。

　　个人资金在转投商业地产时一定要避免选择的盲目性。写字楼的升值主要在管理上，多倾向于长期持有的，它的保值和增值更多依赖于只租不售，一旦打散卖，投资会有很大问题。而商铺的升值则与地段和人流量密切相关。

　　中国经济时报：投资商铺和写字楼未来的发展趋势如何？

　　金勇：投资商铺和写字楼短时间内很难出现爆发性增长，首先投资商业地产在回报的可持续性上存在一定的问题，其次商铺和写字楼的升值很大程度上在管理上，取决于租户和运营者的管理，不像住宅资金能够快速流动，再次商铺的两极分化很严重，好地段的商铺价格要比其他商铺高出一大截。

　　叶建成：短时间内对商业地产的投资很难有大的变化，因为商铺和写字楼的投资回报周期更长。相比写字楼市场，我更看好商铺，未来商铺市场发展潜力更大。与国外成熟的商铺市场比，中国的商铺发展比较慢，还处于发展初期，升值空间很大，而写字楼的租金的上升空间相对要小很多。

　　周晓骏骅：未来投资资金是否会有向商业地产蔓延的趋势还不好说，但是从目前看，投资商业地产没有对住宅的限制那么多，许多城市的商业地产有一定的投资空间，但随着投资资金大量转向写字楼和商铺、商业地产投资行为是否会出现类似于住宅市场的过热还不好判断，未来存在一定的政策风险。

　　中国经济时报：作为外资房地产代理行，在此轮楼市政策变动中，对中国楼市前景持什么样的态度？

　　金勇：外资长期看好中国楼市，目前我们公司更看好写字楼和商铺市场，外资在住宅市场所占比率一直比较小。

　　叶建成：外资长期看好中国楼市，对投资住宅市场更加谨慎，写字楼和商铺将成为新的投资热点。

　　周晓骏骅：外资看好中国楼市，他们购买中国公司的股权、或者成立公司和合资公司进入中国楼市，还有一些以基金的方式在中国楼市购买项目。即便是在现在的市场环境下，外资也没有放弃对中国楼市的观察，但在投资时会选择相对更好的项目。

　　本报记者 张一鸣