区域规划性质地块频出对福州住宅市场影响不大

　　总占地面积0.92亩，商业面积357㎡的三坊七巷迷你地块的成功出让，无疑成为28日福州土地交易市场的“黑马”，以楼面价25138元/平方米，创下了当日所拍楼面价最高纪录。与此同时，大连万达股份有限公司以最高总价9.472亿元，竞得江夏地块(仓山区浦上大道北侧，金洲路东侧，江夏小区西南侧地块)，楼面价1875元/平方米。

　　同样是商服地块，一块楼面地价过两万，一块楼面地价不到两千，福州楼市转热抑或遇冷？对此，业内人士分析认为，这些地块均属政府区域规划性质地块，以商业用途为主，并不能影响福州住宅市场。

　　三坊七巷地块楼面价每平方米近二万福州楼市转热？

　　在6月28日出让的六幅地块中，三坊七巷地块占了五幅，并以较高的楼面价引起市民的热议。其实，早在今年3月23日，福州就已在网上挂牌两幅三坊七巷地块，并分别以楼面价38380元/㎡、27364元/㎡成功出让。“从总体上看，三坊七巷地块位处老福州传统的中心生活区，面积偏小、总价较低。这也意味着该地块的开发成本对拿地企业的资金实力要求并不算高，无疑降低了竞争企业的准入门槛。”业内人士江南客认为，目前，三坊七巷商铺均价都已达8万元/平方米，此次地块的出让，价格比较适中。而无论是个人还是企业，之所以看中三坊七巷地块，更为重要的是看中三坊七巷的文化内涵，不仅其附加值是可以延伸，而且，从长远来看，这些地块颇具前景与投资价值。

　　“由于这些地块位于三坊七巷历史风貌协调区内，所以建筑设计应符合《三坊七巷历史文化街区保护规划》和《三坊七巷文化遗产保护规划》的要求。其投资以商铺为主，虽然楼面价每平方近达2万，但是并不意味福州楼市开始转热。”江南客认为，三坊七巷地块出让，对福州住宅市场影响并不大。

　　江夏地块楼面价每平方米不到二千福州楼市遇冷？

　　此次土地拍卖，大连万达股份有限公司以底价9.472亿元成功拍得江夏地块，并以楼面价1875元/㎡顺利成交。这也是大连万达入驻台江金融街后，再次在福州拿地。对此，业内人士分析认为，万达入驻金山，将使得素来被诟病的金山新区商业配套愈加完善。“从周边商业氛围看，江夏地块附近，正是特易购购物中心以及万豪国际大酒店，而尤溪洲大桥对岸正是日渐成熟的万象、宝龙商圈。在借助周边较为成熟的商业氛围的同时，金山万达广场的未来商机也相当可观。”江南客认为，其项目周边积聚了包括海润尊品、江南水都、天鹅湾等多个金山新建高档楼盘，居住人群的消费力相对较强。“万达广场入驻金山，对金山商业扩容升级将起到积极的作用，其成功概率不逊于金融街万达广场项目。”零距离营销副总经理杨臻认为，该地块将建设集商业、娱乐、办公、住宅于一体的商贸中心，因而对于福州住宅市场的影响也不大。

　　区域规划性质的商业地块不能反映福州住宅市场情况

　　对近期福州土地市场稍加留意会发现，六月份，福州共推出16幅地块，除了18日流拍的原汽车南站地块外，其余15幅地块，包括金融街地块、闽江北岸地块、三坊七巷地块以及江夏地块等均以商服地块为主。“这15幅地块，主要是以定向招商为主，属于区域规划性质地块，旨在推进福州区域格局，促进各片区协调发展。”杨臻认为，在某种程度上来说，对福州住宅市场并无任何参考价值，而真正反映楼市冷暖的，应参考近期楼市成交量。“近期，福州频推商业地块，主要基于以下两点考虑：其一，担心住宅市场趋冷，这点从原汽车客运南站地块，成为房产新政后福州首幅流挂的住宅用地可以体现；其二，福州商业地产的发展一直都处于一种稳步向上发展的态势，而新政并未涉及商业地产，因而，商业地块的推出，在一定程度上，既顺应市场需求，又有利于区域协调发展。”杨臻分析认为。

　　住宅地块推出将成为预测后市的重要参考指标

　　“按照年初福州市公布的三年住房建设规划，2010年，福州市计划拿出1036公顷的土地，其中保障性房用地337公顷。平均下来，每年约有200公顷的商品住宅供地。这一比例，已大大高过前两年的土地供应量。”杨臻认为，按照这一规划，继金融街地块、闽江北岸地块以及三坊七巷地块之后，预计今年下半年，福州土地市场将有不少住宅用地推出。

　　“经过2009年楼市的热销，目前开发商手中的储备用地数量不等，有些开发商手中的储备用地至少可供三五年开发，而有些开发商是单个项目在运作。加大土地市场供应，对不少开发商而言，有备后市之需。此外，这在一定程度上将有利于从源头解决楼市目前存在的供需矛盾。”杨臻认为，下半年住宅地块的推出，其成交价格将成为预测后市的重要参考指标。本报记者 张浩 陈帅