解读：辽宁社会科学院财政金融研究所所长 张献和

　　光大银行沈阳分行个贷中心 郭经理

　　商业贷款30万元/20年可省46111元

　　【新政】人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　【解读】光大银行沈阳分行个贷中心郭经理说，房产新政并不是“一刀切”。拿“最低首付款比例20%”来说，这是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例、借款人偿付能力不足等问题会加大银行经营风险。银行会根据购房者职业、家庭收入、信用记录等情况对贷款人严格审核，不会对所有贷款客户都执行两成首付、7折优惠的标准。

　　【算账】目前商业银行5年以上贷款基准利率为7.47%，市民购买普通商品房一般可以享受85折(年利率6.35%)优惠。如今银行将优惠利率下限放宽到7折，新的房贷客户将执行新标准5.23%，老的房贷客户从明年1月1日起也可以根据实际情况享受利率下调的优惠。

　　30万元房贷月供变化(按等额本息还款算)

　　贷款 调整前利率 调整前 调整后利率 调整后 减少额 减少总额

　　期限 (0.85倍) 月供(元) (0.7倍) 月供(元) (元) (元)

　　5年 6.20% 5827 5.10% 5675 152 9120

　　10年 6.35% 3383.59 5.23% 3215.8 167.79 20134.8

　　15年 6.35% 2588.65 5.23% 2408.48 180.17 32430.6

　　20年 6.35% 2210.31 5.23% 2018.18 192.13 46111.2

　　公积金贷款25万元/20年可省8839元

　　【新政】本次下调个人住房公积金贷款利率，其中五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点，市民贷款购房更加实惠。

　　【解读】公积金贷款利率年内两次下调，目前已经恢复到2002年左右水平，市民利用公积金贷款，可以享受到更低的利率优惠。

　　【算账】公积金贷款的最高额为30万元，最低还款额1万元。贷款最长期限为30年，原则上不超过借款人的法定退休年龄。市民假如做一笔公积金贷款25万元，利率调整前后他的月还款差别是多少呢？请看下表。

　　25万元公积金贷款月供变化(按等额本息还款算)

　　贷款 调整前 调整前 调整后 调整后 减少额 减少总额

　　期限 利率 月供(元) 利率 月供(元) (元) (元)

　　5年 4.32% 4640.32 4.05% 4609.77 30.55 1833

　　10年 4.86% 2634.56 4.59% 2601.82 32.74 3928.8

　　15年 4.86% 1958.8 4.59% 1924 34.8 6264

　　20年 4.86% 1630.62 4.59% 1593.79 36.83 8839.2

　　契税下调90平方米商品房可省1800元

　　【新政】从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　【解读】契税属于地方税种，国务院颁布的税率是房价的4%，对个人购买普通住宅税率为3%，各地区可根据当地的财政收入状况自行掌握减免，沈阳目前为减半征收，也就是1.5%。契税税率下调，最直接的作用就是能够减轻老百姓买房的负担。契税税率由1.5%下调到1%，看似不多，但计入买房的总价来看，则是不小的一笔数额。

　　【算账】

　　一套均价为4000元每平方米、90平方米的商品房，按调整前1.5%标准算，需交契税：4000×90×1.5%＝5400(元)。按调整后1%标准算，需交契税：4000×90×1%＝3600(元)。根据新政，一套90平方米的商品房，可少花费1800元，等于一个平方米优惠了20块，给老百姓带来了很直观的实惠。

　　暂免征收印花税90平方米商品房可省180元

　　【新政】财政部22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　【解读】印花税由房屋的销售者及购买者共同承担。目前沈阳现行的房屋销售者及购买者各承担万分之五的印花税。而沈阳对土地增值税一直就没有征收过。另外，辽宁省和沈阳市都在积极的酝酿房税新政，不日即将出台，其中还将涉及到税费减免等优惠，而二手房交易将成为最大的受益方。

　　【算账】

　　一套均价为4000元/平方米，90平方米的商品房为例，购房者应交印花税：4000×90×5/10000＝180(元)。免收印花税可省180元。

　　土地增值税按核定方式征收，1%的征收率就是360000×1%＝3600(元)。目前买卖双方均不用交纳该费用。

　　新政·纵深

　　开发商 期待持续利好

　　远洋地产辽宁公司副总经理王军认为，房产新政对开发商来说是一个利好。房市疲软多时，经济出现下滑风险，目前说这个政策就是一剂“强心针”。

　　金地集团沈阳分公司总经理助理杜敬三表示，这一政策表明了政府支持的态度，对地产界很提振信心，对恢复市场肯定有好处。此政策的出台也很有可能是楼市向上拐点的预示，市民如果继续观望，很可能到明年就买不到合适的房子了。

　　购房者 叫好房产新政

　　“本打算今年买房，明年结婚。谁知这楼市急转直下。现在，政府明确表态支持楼市稳定发展，支持百姓买房。我们心里还是很高兴的。”2006年，小刘和女友大学毕业，一直打算买房结婚，这回总算来机会了。

　　市民王先生刚参加工作5年，孩子1岁多，目前租房居住，打算贷款购房。他说，房贷利率下调对于购房者来说肯定是好事，他最近看了很多楼盘，想尽快定下房来。

　　银行 提振房市弱势

　　今年以来，各家银行的房贷业务都有不同程度的下降，个别银行锐减一半左右。

　　商业银行房贷部罗经理说，受全球经济形势恶化及国内房地产市场影响，目前商品房贷款数量与去年同期比有些萎缩，许多商品房卖不动，消费者观望的占多数，有的开发商不得不打折(95折、97折等)降价销售。新政出台对房地产市场来说是利好。

　　数据显示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点，环比下降0.1%。

　　专家 减轻购房负担

　　辽宁社会科学院财政金融研究所张献和所长说，房贷利率再次松动是国家应对经济危机采取的一种积极措施，房产市场兴衰牵连钢铁、水泥等大小上百个行业，降低首付款和贷款利率，可以增加投资者信心，减少支出，对于拉动内需也有促进作用。

　　此次政策调整立足民生，旨在通过多种手段，减轻居民购房负担，促进广大中低收入者的购房需求。个人购房，要根据资产组合及经济状况，选择合适的房产。

　　房产中介 是实质性利好

　　10月23日，大东区鸿源房产中介里，老板丁先生盯着报纸上刊登的“房贷利率最多打7折、最低首付2成、下调契税”等一系列利好消息，很是高兴。

　　丁先生的房产中介在大东区八王寺附近，周围有新家源、万科金色家园、枫合万嘉等多个楼盘。丁先生说：“以前，每天打听看房的人很多，但大家普遍持观望心理。这次，新政对想购房的百姓来说，是一个实质性的利好，对他们会产生一定的刺激。”(记者高薇 张建芳 吕佳 实习生夏涛)