房产税并非“对症下药”

　　中国证券报记者：房产税改革能够遏制房价过快上涨的势头吗？

　　华生：现在部分城市房价上涨过快，我们当务之急是打击投机需求，抑制投资需求。但房地产税基本不解决投机问题。所谓投机，就是短期买进卖出，因此房产税的税负几乎可以忽略不计，目前我国房产交易的营业税税率为5%，尚且不能打击投机，房产税的税率更低得多，怎能起到打击投机的作用？

　　房产税对于抑制投资需求的作用也非常微小间接。从股市来看，上证指数从2001年的2000多点到今年，涨幅也不过20%多，但是房价从2001年到现在已经涨了7、8倍，而房价只要以后一年涨一、二个百分点就够交房产税了，所以现在到处说用房产税来抑制投机投资，实在是太大的误导。

　　房地产税的真正功能是调节人们的改善性结构性需求。就像汽车一样，对大排量汽车征重税，让消费者少买大排量汽车，房地产税也是这样，让人考虑是否租房不买房，或买小房不买大房。因此，房地产税是长性慢效，不是可以临时随便拿来对付急用的。

　　中国证券报记者：您认为如果房产税作用不明显，如何才能控制部分城市房价过快上涨的势头？

　　华生：遏制房价不能乱了方寸，要有的放矢，打中要害。投机投资都只有一个目的就是牟利。因此，所得类税收可以精确打击，而且完全合理合法，同时操作简便，难以转嫁，社会共识高。

　　一个是土地增值税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。土地增值税采用四级超额累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。但此后国家税务总局规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　现在要想抑制投机需求，只要对转让非自住普通住宅恢复征收土地增值税就可以了，像三亚那样的房产投机就没有动力了。

　　对于投资需求，可以按照每年的通胀率扣减增值额，这样就可以区分投机和投资。一旦对非自住住宅恢复征收土地增值税，将根本打击投机和全面抑制投资需求，真正恢复住宅的基本消费功能。这样，靠投机投资需求拉动的热点城市的房价会迅速全面降温。

　　另一个税种是个人所得税。2006年国税总局在《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中明确，二手房交易个税既可以按照交易额的1%征收，也可以在转让收入中减除房屋原值及相关费用后，按照20%的所得税税率征收。这样的规定实际上鼓励了投机和投资，只要二手房交易个税全部再按照20%的税率征收，投机投资就基本没什么空间了。

　　在二手房交易方面，对于现在全国盛行的阴阳合同，要严格执法。对于那些签约价格低的房产，可以采用公示和竞价制度，就可以有效防止阴阳合同的出现。

　　在对投机投资加税的同时，也要减税。个人自住房的营业税、契税就应大幅降低，这样方便居民调剂住所。流转税容易转嫁，对限制投机投资本来就作用有限。

　　楼市制度变革的核心和难点是土地制度，因此需要总体规划、名正言顺、有序推进，一定不能草率从事，乱了章法。在步骤上要先易后难，先动增量，后动存量。先从打击投机需求、抑制投资需求开始。一旦房地产市场真正全面降温，就可以给管理层留下足够的时间和主动，逐步解决整体制度变革包括房地产税怎么开征的问题。有人说，房产不让炒了，社会闲置资金去哪儿？这太好办了，可以去实业啊，另外也可以去股市，那是专为投资设立而且也容忍投机的地方。我们的制度应该引导资金从房产市场转移到实业和证券市场。总之，房产税这个概念含义不清，副作用大，临时性强，我个人认为还是要回到中央决定的物业税即房地产税的概念，从容规划，师出有名。楼市改革绝不亚于股市的股权分置改革，事体兹大，关系到今后几十年的城市化战略和经济社会发展，一定要谋定而后动。（朱宇）