房地产税的真正功能是调节人们的改善性结构性需求。就像汽车一样，对大排量汽车征重税，让消费者少买大排量汽车，房地产税也是这样，让人考虑是否租房不买房，或买小房不买大房。因此，房地产税是长性慢效，不是可以临时随便拿来对付急用的。

　　经济学家华生3日接受中国证券报记者专访时表示，用房产税改革来调控房价的做法并不成熟。房产税改革既不能打击投机需求，也不能抑制投资需求。要遏制房价过快上涨的势头，土地增值税和个人所得税的作用比房产税更直接有效。

　　房产税名不副实 弊大于利

　　中国证券报记者：现在社会上关于房产税的呼声很高，您认为目前用房产税改革来调控房价的做法是否成熟？

　　华生：应当说今后全面征收“房地产税”或者称“财产税”是国际惯例，也是改革的大方向，可以推动地方政府从“土地财政”转化为“税收财政”。目前变通的房产税似乎成为调控政策的中心和舆论的焦点，但其实这种打擦边球的办法有很大的误导，并不成熟和可行。

　　为什么不成熟？首先是法律法规的制度准备不成熟。对居民住宅征税是我国税制结构的重大改变，解决的主要是财产和收入分配不均的矛盾。这完全是一个新税种，用现有的房产税来代替存在客观上的困难。主要难点在于，现行的房产税是针对房屋的原值扣除一定比例后征收，但实际上房屋本身价值很小，盖成了就开始贬值，只有土地是不断升值的。所以国外的房地产税都是主要依据土地及房屋的市场评估价格来征收，以满足地方政府财政收入不断增长的需要。因此新税种的名称，必须包括土地，而且主要是土地，不然的话将完全名不副实。因为单纯的房屋本身根本不值多少钱，房产税没什么可征。

　　其次，开征的难度非常大。普遍开征会显著加重一般老百姓的负担，目前几乎完全不可能。但如果不普遍开征，又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源。而且差别开征，按面积或按套划线弊病都很多，既收不了多少税，还会引出很多新的不公平和麻烦。搞得不好，就可能成为利空出尽，房价新一轮炒作的由头。

　　中国证券报记者：既然我国土地是国有的，在购房人已经一次性缴纳了40年或70年土地出让金的情况下，再征收房地产税，是否存在重复征税的情况？

　　华生：有很多人认为，我国土地是国有的，私人没有产权，因此不能对个人征税，这种看法也不正确。土地使用权是在不断增值的，因此既可以对土地所有权征税，也可以对土地使用权征税。从国外的经验来看也是这样。如英国的房产就存在两种情况，一种是有地权的，称为“free hold”，另一种是不带地权的称为“lease hold”，但是在地方政府征财产税时是没有区别的。

　　目前的现实是，土地使用权的增值部分归个人所有，但实际上应该是社会和个人分享。土地是垄断资源，首先要满足大部分人的基本需求，所以土地私有的国家也要通过税收的方式参与土地增值部分的再分配。

　　我国的土地使用权名义上是70年，实际上是一种长期产权，到了年限，国家并没有收走。我们可以看到，所有拆迁的居民，无论在原房产住了多久，返还的安置住房都是仍然具备充足的70年产权。买卖二手房时也没人问还剩多少年产权。在我看来，70年的产权在真正设计整体制度安排，启动房地产税的时候会象农地承包一样，被国家明确为长期持有。

　　现在地方政府都热衷于卖地，但是要看到城市的规模不能无限的扩张，这是个大趋势，地方政府把土地都卖完了，收入从哪里来？土地出让金应该跟保障房建设挂钩，这样地方政府就没有钱来搞其他的项目。房地产税最终要促成我国的土地财政向税收财政的转变，这样既完成了税制的改革，也解决了保障房建设的资金来源。