许文分析说：“总体上看，物业税并不是为了抑制房价而出台的一个政策，开征物业税的主要目的是完善财产税制和地方税制，调节收入分配和增加地方税收入来源等。”

　　他提出，开征物业税对房价影响的不同观点，涉及到对物业税制度设计和影响效果的不同看法。

　　从制度设计来看，一个分歧为是否将土地出让金纳入物业税。如果将土地出让金纳入物业税，则可以将一次性缴纳的土地出让金在以后年度分期缴纳，这是社会认为开征物业税可以降低房价的典型主张。

　　“但从理论上分析，土地出让金属于租金的性质，物业税属于税收的性质，两者不应该混同。同时，要将土地出让金纳入的话在操作上也有一些困难，如新旧房屋、不同性质房屋之间如何区别对待。”许文说。他进一步表示，学术界的多数意见是不将土地出让金纳入物业税范围。这样，社会上期望的将土地出让金纳入物业税来降低房价的结果可能不会出现。

　　即便如此，仍有人认为，物业税可以通过加大投资者持有房产的成本，起到抑制需求和市场过度投机的作用。对此，许文介绍说，研究表明，物业税对于房地产价格在短期内有一定的影响，但在长期内并无明显影响。国外实践也能证明这一点，很多国家实施了类似于物业税的房地产保有环节的税收，但仍然避免不了房地产投机和泡沫的问题。杨志勇也颇为认同：“美国开征物业税多年，次贷危机之前房价还不是照样涨？”

　　“总之，影响房地产价格的因素很多，决定房地产价格波动的主要因素不是税收，而是一定时期内的市场供求关系起根本性作用。”许文认为，在未能解决房价走高的根本原因时，不能对物业税抑制高房价有太多的期待。“税收的调控并不是万能的，对于包括物业税在内的税收的调控房地产价格的作用不能高估。”

　　聚焦 3 如何对居民房产征税是核心

　　根据2003年十六届三中全会上形成的有关决定，实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

　　在许文看来，从操作层面看，物业税开征的整体框架是将现有对房地产征收的房产税和城镇土地使用税合并，以及考虑纳入部分房地产收费，形成一个房地产保有环节的税种。同时，降低交易环节的税负，增加保有环节的税负。

　　据陈国强介绍，从世界范围看，在大多数成熟的市场经济国家，物业税是地方税中非常重要的税种，在地方税收收入中所占比重较大。各国设置的税率、征收方式上都不尽相同。“我国需要参考国外比较成熟的做法和经验。”

　　许文认为，目前，开征物业税的核心是扩大征税范围或如何对居民房产征税的问题。而对居民征收涉及到利益关系较广，因此在处理上需要谨慎对待。同时，在制度设计上采用什么计税依据、税率水平设计多少社会能够接受、如何给予居民基本住房的优惠和保证公平，以及现有的征管条件是否具备等问题，也是制约物业税出台的重要因素。不仅如此，如果按照国际通行做法，物业税采用房地产评估价值作为计税依据，则成立评估机构、完善评估技术等方面也是不小的挑战。

　　此外，陈国强表示，物业税由“空转”迟迟难以“实转”的原因还包括，一些问题尚未得到很好的解决，诸如，央产房、军产房等“公房”将来是否也纳入征收物业税的范围，各地物业税的起征点是否因平均居住面积的不同而有所区别，是否能对城镇居民的家庭财产状况尤其是不动产状况有较为客观的了解和掌握等等。

　　杨志勇提出期待：“如果要征物业税，我希望它是一种受益税，要回到十六届三中全会文件上来，开征物业税就应该取消一些税费，就需要区分存量房产与增量房产。如果一定要开征，税收优惠不应该以一套房两套房作为标准，而应该设定免征额，以金额为标准才更加公平。”他还认为，物业税应与地方公共服务联系起来，相应的税率也要考虑到地方所提供的公共服务，而不是政府想要征税就可以征。

　　至于税率，他认为：“从现实来看，物业税即使开征，税率也要定在很低的水平上，个人倾向于比当前的物业费还要低。有人说1%之内不算高，但如果看总价，就会发现实际上很高，征收时也是一个问题。”

　　无论如何，接受采访的专家一致表示，虽然物业税是我国未来税制改革的一个重要方向，但在各方面条件未能充分具备时，不应过快铺开物业税，而应进行深入的研究和准备。 (王涛)