地价、工程款与七年资金游戏

　　理清郑开德、郑康豪与深国商三者间的关系对破解晶岛项目地价、工程款乱象及七年资金谜题甚为关键。

　　深国商09年10月29日公告，晶岛商城主体工程宣告完工及验收，确认的工程结算款约7.87亿，公司拟为部分未付款提供担保。

　　记者翻查此前资料，晶岛商城于02年正式拿地，05年项目破土动工，06年主体结构封顶，目前仍在进行内部装修等工作。在漫长的施工期内，最早对工程款有所描述的是在2006年，当年年报在关于应付账款的附注中披露，年末应付款达2.73亿，较年初增加6.11倍，主要系预估晶岛工程款所致。此后，该部分应付款项余额逐年下降，至今年公司披露半年报，其中应付账款账龄超过1年的款项余额已仅1.72亿，附注解释主要系晶岛项目的应付工程款。

　　资料显示，深国商曾为推进晶岛项目开展了大量融资工作——包括3300万员工内部融资与7000万个人借款(违规融资，07年被查出而披露)，以及两次共4亿向银行融回的开发贷款。因此，当公司近日披露未付工程款陡然暴增至5.27亿时，市场遂为之大愕。

　　另一方面，除高额工程款外，深国商对晶岛项目地价的交代亦显得非常模糊。2002年，深国商下属子公司融发公司拿下晶岛项目土地使用权，但当年不论公告还是年报均未披露相关的地价信息。至2003年，年报在关于开发成本的附注中披露：增加主要原因是支付福田中心区地价款2630万元——这是公司首次明确了晶岛项目地价款的数额。

　　但到2004年，公司在年报中又披露：应付账款增加主要系融发公司根据福田中心区(晶岛)项目之土地使用权出让合同，于本期确认应付地价款3506万元。

　　此后于2005年，年报披露应付账款减少主要系3506万元地价款已支付完毕。可随后至2007年，年报中又披露期末应付账款账龄超过1年的款项180万，主要系应付晶岛项目地价款尾款。

　　“他们告诉我，晶岛当时的地价仅900多元/平方米，若以占地面积4.23万平方米折算，拿地成本约4000万，并且可以分期缴付。”有知情人士转述深国商高层的话后向记者表示。

　　然而，这4000多万似乎未能与公司年报披露的零星数据相匹配。记者随即向公司某高层求证，他表示，深国商地价约一个多亿，至于为何分期缴付他因刚来公司还不完全清楚。但仅以眼下情况来看，无论是2630万、3506万、4000多万、还是一个多亿，以今日20亿的市价来比较都令人血脉贲张、无限向往。

　　综合以上工程及地价款的信息，似乎又无法与财报数据相吻合。据09年中报，深国商存货9.95亿，其中晶岛的开发成本8.03亿；至三季度，公司存货微升至10.2亿，但并未披露晶岛的开发成本。假设三季度晶岛施工力度不大(实际该项目已半停工近2年)，晶岛成本8.03亿，若按工程款结算价7.87亿，则地价不到200万——这还不算项目管理费、财务费等进行了资本化处理后的增量。

　　此前，公司未明确披露过每年的工程款信息及成本结算方式，故无法解释上述资金谜题的真实原因——但或仅有两种可能，若非工程结算价较预算价出现大幅飙升，即意味着公司隐藏负债、账外有账。

　　如果结算价出现飙升，仅以3.5亿工程欠款的缺口来算，晶岛的开发成本便将增加至11.5亿。据某商业地产评估专家表示，内部精装修约占项目总投资的一半，若以目前数据估算，晶岛总投资有可能超过15亿。

　　再据记者在深圳调查，在晶岛旁边，有一个从位置、大小、格局、设计等方面均极为相似的商城项目——怡景中心城。公开资料显示，该项目与晶岛同属深圳中心区购物商城项目规划，其拿地于02年，奠基于04年底——施工节奏时间点均与晶岛相同。但怡景早已于07年初正式营业，总投资不过7亿元。

　　相较之，深国商能以“底价”拿地，却不惜以“天价”打造晶岛项目，还每年重复着因市政配套工程规划调整等原因而拖延工期等理由。

　　此外，在更宏观的视野上看晶岛及深国商。从02年底拿地开始，公司并表下的总资产约11亿，净资产近4亿，其中晶岛仅2753万；至2009年中，公司总资产仍约11个亿，净资产仅1.3个亿，而晶岛的开发成本已沉淀8个亿，占总资产比重近80%——这意味着在过去的7年里，深国商变卖原有资产倾全力开发晶岛项目，仍然凑不齐钱还增加了2.7亿的负债。

　　同时，公司管理层及历年年报皆反复表明，近年来深国商历年非募投资金均用于晶岛项目，并视其为公司战略转型最关键的一步。然而，即便在如此财物尽倾的支持下，晶岛仍然长跑7年未果，其背后涉水之深不由引人遐想。

　　对此，有深谙深圳地产界的人士对记者分析：“晶岛涉及的资金去向确实成谜。但从动机上讲，管理层曾在05年项目刚启动时便私自认购过内部商铺，同时该项目地段优越、商业价值突出，施工完成后无论是租是售都会有很好的收益。存在以上两点便推翻了管理层挪用资金以至该项目无法完工的行为逻辑，拖延至今应该另有主因。”

　　“难产”的预售证、房产证

　　晶岛项目因缺钱而停工着实奇怪，但更值得玩味的是，深国商似不急着回笼资金以推进项目——预售证至今未办便是例证之一。

　　公司04年年报曾表示,晶岛项目计划于2005年底封顶并实现预售。至05年,公司亦表示,目前公司正与一些国际著名战略投资者进行接洽，同时，全球范围内的招商工作也全面展开。

　　此后每一年,公司都在重复同样的说辞——正在与战略投资者接洽，全球招商也在努力推进。但公司从06年底结构封顶后至今仍然未完成一笔招商，甚至连预售证也没有办理。

　　是否晶岛项目没有价值以致公司招商未果，不得而知。但有两点是记者在采访中获知的，首先，因晶岛项目所在地段太过优越，几乎每日都会有人来询问项目进展情况，包括预售情况如何等等，而施工方也早已修建好了样板房供招商之用——但公司似乎没有预售的打算。其次，旁边的怡景中心城早已于开业前顺利引入战投——原开发商10亿向美国保德信集团出售了一半的股权。

　　晶岛没有预售的原因是什么？记者曾向三方询问答案，但得到了不同的回复。公司招商部解释，系因公司整体战略、股权归属未定，许多招商活动无法进行故没有预售。公司某高层解释，系因政府不允许分批销售所致。而某深圳地产界人士则提醒：晶岛产权或许存在纠纷以致无法进行预售。

　　记者随即回查晶岛开发历程，发现05年公司曾有员工内部认购铺面一事，07年被查出后视为违规内部融资。公司曾与07年将此事重新定义为员工激励，但此后一直未召开股东会审议该事项。08年底，恰当公司股权之争风起云涌之时，管理层提出放弃该员工激励方案，将当年融资所得附一定利息退还给员工，但此事竟没有获得股东大会通过。