是否将严重影响香港迪士尼业绩？

　　目前，香港和东京已经建成迪士尼乐园，上海迪士尼建成后，将形成迪士尼在东南亚三足鼎立之势，它们之间是否会相互影响？对此，上海社科院文化产业研究中心主任花建表示影响并不会很大。他以位于美国洛杉矶和奥兰多的两家迪士尼为例，“美国只有3亿人口，一南一北有两个迪士尼，还有如环球影城等多家大型主题娱乐中心，东南亚地区是全球最有活力的经济体，具有20亿人口的广阔市场空间”。

　　而谈及上海迪士尼是否会造成香港迪士尼客流流失一事，迪士尼公司予以否认。香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪表示，上海迪士尼项目获批是迪士尼公司在中国市场发展的又一重要进展，中国是一个充满活力的重要市场。迪士尼公司今年7月已宣布香港迪士尼乐园的扩建计划，这是迪士尼公司在亚洲区内的一项重要投资。香港迪士尼正在努力推进计划落实。

　　香港旅发局主席田北俊认为，上海迪士尼对香港迪士尼以及香港旅游产生的影响并不大。他指出，内地每年来港旅客近3000万人，其中160万人会去香港迪士尼乐园，而当中约80万人来自广东，相信广东旅客来港更方便。至于会否分流客源，田北俊表示，要视乎上海迪士尼乐园的主题区是否与香港迪士尼重复，相信迪士尼公司会做出适当考虑。

　　香港东亚银行经济学家也分析，上海迪士尼建成后，主要客源是中国东部与北部，而中国南部游客还是会选择香港迪士尼。

　　过分透支的“迪士尼地产”能走多远？

　　在上海市政府宣布迪士尼落户上海的同时，上海市政府“别有用心”地对外拍卖了位于迪士尼项目附近的住宅和商业用地，以试水迪士尼周边土地的增值情况。最终，拍卖结果正合上海市政府心意，两块土地都疯狂溢价。

　　昨日上午进行拍卖的是位于浦东新区川沙新市镇A08-03的住宅地块，其离迪士尼项目直线距离仅3公里左右。经过挂牌期的热炒竞价，该地块挂牌价为7亿元，折合楼面价达到8249元/平方米。在昨日的竞拍中该地块最终被象屿置业以11.9亿元抢得，楼面价达1.4万元/平方米。溢价率高达264%。据了解，这个楼面价就已超过了周围的房价水平。地块开发完成后，房价将至少超过2万元/平方米。

　　在迪士尼片区的川沙功能区，一个原本没有地铁直达、离市中心有一个多小时车程的浦东小镇，如今摇身一变成了资本青睐地。川沙功能区域新房房价从2004年初的3000元/平方米一路飙升至当前的1.4万元/平方米左右，已经与上海市的平均房价持平。

　　市场调查公司安居客的数据显示，具备“迪士尼概念”的二手房房价，从今年3月至10月共涨了30%。安居客市场部负责人表示，以“迪士尼”为关键词的搜索量近一周来保持每天15%的增速，未来“迪士尼概念”的楼盘可能还有20%的涨幅，均价在1.5万-1.6万元/平方米左右。

　　而下午拍卖的商业用地比住宅用地更是“疯狂”。这块商业地块为浦东新区川沙新市镇B03-13A地块，东至规划停车场、南至欧洲苑小区、西至妙境路、北至公共通道，可建面积3056平方米，距迪士尼项目核心区有6公里左右。经过39轮竞价，最终以4950万元由上海浦东新区房地产综合服务有限公司夺得。据估算，成交价相比底价溢价427%，折合楼面价为1.6万元/平方米。

　　在迪士尼概念的辐射下，商业地产的利好大于住宅地产。分析师薛建雄认为，迪士尼乐园建成之后，必然带来周边餐饮、酒店等商业的繁荣，商业服务带来常住人口的增加就必然带来周边城市功能的发展与完善。

　　不过，迪士尼乐园还未进入实质建设阶段，周边的地价房价就如此飙升，业内分析担心前期过多地透支“迪士尼”概念，可能存在着泡沫的风险，将来出现价格大幅下跌的可能。

　　“‘迪士尼’概念对周边商业地产的价值提升究竟有多大，很不确定，或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。”SOHO中国董事长潘石屹针对“迪士尼”概念引发的地产疯狂升值就表示，法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。