广州楼价5个月涨近四成

　　农历年后，楼市回暖现象日趋明显，全国主要城市纷纷出现量价齐升的局面。在广州，中原地产统计显示，5月第一周，广州住宅均价达到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，涨幅达37.27%。而广州市国土房管局的数据显示，1月份，广州新建商用商品房的均价为9287元，到4月份上升为11786元，涨幅为26.91%。

　　不过，楼价的猛涨也受到了各方的质疑。在越秀区看房的郭女士对本报记者抱怨。“我去看了三个楼盘，基本上都涨价了。”

　　寒桐投资有限公司总经理韩世同在接受本报记者采访时表示，本轮楼市行情主要是国家政策的推动，而政策的初衷是通过刺激刚性需求来扩大成交量。但如果房价继续上涨，老百姓的观望情绪肯定会重新出现，这将扼杀国家政策带来的成果。

　　世华地产市场研究部总监肖小平也表示，近期房价较年初有了明显的上涨，使得部分需求并不迫切的改善型购房者，推迟了购房。

　　股市：关注现金流相对紧张的地产股

　　业内人士黄平对本报记者表示，资本金比例下调后，房地产开发行业受益最大，从下半年开始房地产投资有望回暖，这对资金紧张的房地产上市企业来说，无疑是雪中送炭。

　　而市场分析师邓力认为，尽管下调资本金对房地产股是利好，不过，对那些前期涨幅巨大的房地产股，投资者要保持警惕。因为其涨幅已包括了此“利好”预期，能否再度大涨仍有待观察。

　　他认为，目前可关注那些前期涨幅不大，且每股经营现金流相对紧张的绩优地产股，如深振业A、宁波联合、荣盛发展、福星股份、张江高科、DR小商品、上海新梅、首开股份、海泰发展、东湖高新等。

　　房地产股票今年平均

　　涨幅高达100%

　　今年以来，股市大幅反弹，而房地产股票也大涨。本报最新统计显示，自年初至本月最后一个交易日，两市130只房地产股票的平均涨幅高达100%。其中，有57只个股年内涨幅在100%以上，而涨幅最大的阳光发展(000671)年内涨幅高达234.96%；涨幅最小的绿景地产(000502)也达25.46%。

　　高华证券日前上调房地产行业评级至“有吸引力”。高华研究范围内的海外上市/内地上市房地产开发商股票的估值仍较2010年底预期净资产价值折让31%/22%，对应的2010年预期市盈率分别为15倍/21倍，对应2009年预期市净率分别为1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平为溢价29%和43%，市盈率分别为23倍/30倍，市净率分别为3.5倍/5.0倍。

　　而中银国际发布最新研究报告称，国务院日前正式批转的《关于2009深化经济体制改革工作的意见》中，关于“深化房地产税制改革，研究开征物业税”的提法受到市场强烈关注。但是，对于住宅地产来说，财产登记、资产评估、新老划断、征收成本等众多问题在中国现行制度下依然很难解决，因此对住宅开征物业税的担心还为时过早，实质影响十分有限，维持房地产板块的买入评级不变。

　　收益比较

　　100%与37.27%

　　今年地产股涨幅远超房价涨幅

　　广州安惠投资总监邓力等一些业内人士认为，从几个方面来看，买房地产股和买房各有优缺，关键是投资者要根据自身情况进行配置。

　　一看潜在收益

　　潜在收益，也就是市场现价相对于合理估值的上涨空间。据不完全统计，A股市场主流房地产上市公司的市盈率为15~20倍，随着经济回暖，在可预见的未来，上市房地产净利润增长率为20~30%，其股票动态市盈率为12~15倍，而全国主要城市的房产租金收益率为3~5%，且在可预见的未来无上升或明显下降的趋势，将其折算为市盈率为20~33倍，动态市盈率也是20~33倍。相比之下，投资房地产股的市盈率只有投资房地产市盈率的1/2到1/3，两者的相对投资价值很明显。

　　二看风险

　　就安全性来讲，房地产市场确实是非常安全，原则上它是不会暴跌的。而房地产股则不同，它受股票市场总体影响大，波动幅度也大。不过，单个房产投资者购买房产有一定局限，而买房地产股可组合投资。另外，买房会受到物业税等利空影响，但上市的房地产公司基本是大开发商，应对冲击的能力强。

　　三看流动性

　　投资房地产进出不便利，而且在房产价格调整市道中还会受冲击。除此之外，时间成本和交易成本都显著偏高。投资房地产股只要交相对较低的券商佣金和印花税(卖出时才交)，进出比较自由快捷。

　　四看历史涨幅

　　去年底，房地产股和房价双双出现弹升。不过，比较起来，房地产股今年以来的平均涨幅高达100%，远远超过今年1至5月广州的房价涨幅37.27%。

　　邓力表示，不管从短期的相对估值来看，还是从两者流动性特征等方面来看，投资房地产股都优于投资房地产。

　　理财心得：

　　炒股要中线 炒房要长线

　　广州某私募基金管理人陈军认为，理财投资讲究两大原则，一是稳妥，存款、保险不可少；二是结合个人特点，进行适当配置，房产投资占总投资额40%就可以，最好长线投资，炒股要看中线。

　　陈军有过10多年房地产工作经验，他认为，房产投资应选择一些大型发展商开发的品牌楼盘，或一些拥有优质配套设施、物业管理完善和具有巨大投资潜力的物业，投资期限起码也要5年以上。

　　对于贷款炒房，陈先生不太赞成，尽管有“杠杆效应”，但房地产投资流动性差，一旦出现资金周转困难，就会有较大风险。

　　对于炒股，陈先生认为没有必要长线投资，最好是中线，做波段。“一般情况下，首先要精选个股，买入后，一般持有最少1个月以上，如果中线涨幅在50%以上，就可以先出来观望一下。熊市反弹幅度达100%以上，就可以考虑出来了。”

　　楼市投资建议

　　选择投资小户型物业。广州中原地产市场总监李粤湘建议，如果目前想买房收租，可以选择投资收益较高的，最好是买中小户型物业。

　　自住型住房现在可考虑购买。李粤湘表示，对有自住需求的购房者来说，房价的短期波动对其没有直接影响。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜欢的房子，现在买几乎没有什么风险。

　　高端物业投资回报较高。数据显示，今年1月份，广州新建商用商品房的均价为9287元，到4月份上升为11786元，涨幅为26.91%。同期，写字楼市场投资收益为28.50%。值得注意的是，高端的别墅价格却出现大跨度飙升，前4个月，广州别墅均价由5591元暴涨到10248元，涨幅高达83.29%。(李成 张忠安)